上回在這裡跟大家談論過有關「英國買樓的陷阱」及一些實例，其實無論是「買樓自住」或是「買樓收租」，始終是「隔山買牛」或是「初到英國境內，人生路不熟」的情況不下，作出買樓決定，一定要加倍小心，提防受騙，所以，今次特地為大家歸納了在買英國樓時，需要注意的3R法則（即Reliability、Revision 及 Recognition）如下，供大家參考。海外物業代理、發展商及律師的可靠性 (Reliability of Overseas Property Agency, Developer and the Solicitor)購買英國物業時，無論是選擇海外物業代理公司或是當地物業的發展商，也要十分謹慎，必須選擇一些信譽良好及有口碑的公司，雖然本地也有些歷史悠久且較有實力的海外物業代理公司，偶爾導致顧客買了「爛尾樓」，但是，起碼這些公司為了商譽，不會完全漠視顧客的問題。Trustpilot 在2007年成立於丹麥，現時是全球最大的線上商務評論社區之一，幫助用戶收集、整合及分發真實的顧客評論，為用戶提供了一個分享和發現企業評論的場所，大家在選擇海外物業代理公司或發展商時，除了進行背景調查 (Background Check) 外，不妨參考這些公司在 Trustpilot 上的評分及顧客評語。另外，大家也可以在臉書 (Facebook) 上搜尋相關英國物業的群組或網上討論區，參考網民對有關公司的評價。雖然很多時發展商會為買家提供免費的律師，負責買賣合約的事宜，省卻買家找尋律師的煩惱，但是有不少的騙案，原來負責買賣合約的律師與發展商是一幫人，合謀騙取買家的金錢，可惜騙徒團隊手法高明，就算買家訴之於法，也是徒然。所以，如果自己有相熟的律師，便考慮任用自己的律師，否則，在接受發展商提供的免費律師時，要加倍當心。檢視物業狀況 (Revision of Property Status)在英國買樓時，普遍的物業狀況可分為以下三類：1. 樓花 (Off-plan)：購買樓花的風險比較大，樓花期越長，風險越高，即「爛尾」機會越大，所以，購買樓花時，必須審視地產發展商的實力和商譽，因為英國不少的「爛尾樓」，都是因發展商財政出現問題而導致的。尤其是英國二、三線城市的發展商，實力稍遜，通常發展一些「細價樓」項目，以製作精美的售樓書及給予一些特別優惠作招徠，這類發展商因為自身財力有限，故要求買家支付樓價的三成至五成不等的訂金，當發展商收取訂金後，才可支付相關工程費，雖然這類發展商未必是早有預謀想欺騙買家，但倘若發展商日後遇上財困，那麼，未完成的發展項目，便大有可能變成「爛尾樓」了，所以，購買英國樓房時，如果被發展商要求支付較高比率的訂金，買家便要多加提防了。2. 一手樓：英國的一手樓可慨括分為全新落成 (Newly Built) 的樓房及舊建築物翻新 (Refurbishment) 的樓房，後者在英國十分普遍，英國人愛把空置已久的辦公大樓或工業大廈，改變其土地用途 (Land Use Change)，翻新成住宅，以公寓房 (Apartments)為主。有朋友購入翻新的公寓房後，才發現原來在英國，不用等待整棟物業翻新完成，只要某些樓房基本公眾設施完工後，便可為竣工的單位取得入伙紙，而且真的有英國買家入住，換句話說，入住的時候建築物部份地方仍是地盤，雖然有點匪夷所思，但却是事實。3. 二手樓：買二手樓時，要注意關於Chain 的問題，看看想選購的房子是 On Chain / Onward Chain 或是 Chain Free，如果是On Chain，表示該物業的業主在賣房的時候，他自己本身也要另外買房子居住，則很可能即使你已經給了Offer， 付了律師費、評估費等，在他還沒有買到房子的時候，他可以延期交易或合法地隨時與你終止合約，所以，在考慮買樓房的時候，儘量選擇 Chain Free 的樓房會較好。此外，不要盡信發展商的售樓書內容，有時會言過其實，所以，最好自己能下點功夫，在 Google Map 或網上搜尋相關資料，驗證發展商的賣點 (Selling Points) 有否誇大其辭。再者，也不要百分百相信地產網上的物業照片，通常賣家鏡頭下的照片，都算吸睛，但却與實物迥異，尤其是買二手樓，在許可情況下，最好能親自前往睇樓，視察環境和檢視樓房狀況後，才作購買決定。值得一提的是，如購買的物業之產權屬於租賃使用權 (Leasehold) 時，要注意其之租賃期，目前最長的租賃期為999年，常見為250年或125年等。如需從銀行獲得貸款或者抵押，則房子的租賃期最好不少於60年。認清事實 (Recognition of the Fact)透過英國的地產網，例如「Rightmove」查看現時該地區相同／類近物業的樓價，看看發展商的定價是否合理。如果是買樓收租的話，除了查看樓價外，請務必同時查考該區相同／類近物業的租金，瞭解租務現況，對於有關發展商提供租金回報保證的物業，若是回報率遠超於市值租金回報，便要格外留神了。英國很多地方都有水浸的風險，尤其是臨海／河流區、低窪地帶等的物業，大家不妨花費£9 (不包括增值稅 VAT) 從英國土地註冊處 (HM Land Registry) 取得目標物業／鄰近物業的水浸風險報告 (Flood Risk Indicator Result)，以免購買了高水浸風險的物業，成為日後的顧慮。 如果物業值價高，為使將來無後顧之憂，建議大家不妨在未付訂金前，考慮聘請相關的測量師 (Surveyor)，做一個初步的環評報告，雖然在決定購買後，負責買賣合約的律師也會做一個較詳細的環評報告，但若能在付訂金前，早一點瞭解目標物業有否存在一些風險，包括山泥傾瀉、地陷、附近地區有沒有危險物品（例如：放射性物料）等，對需要投放巨額購買物業的買家來說，也是值得的。另外，自從2017年6月在英國倫敦住宅「格倫費爾大廈」 (Grenfell Tower) 發生失火事件後，英國政府加強了樓房外牆物料的檢測工作，規定所有指定的高層建築物（超過18米或以上），都要經過有關檢測 (The External Wall Fire Review)，合符資格者才獲發外牆安全證書：消防安全評核表格 (EWS1)，所以，在購買公寓房時，要確保該物業已獲取了EWS1表格，否則，銀行不會批出按揭，而沒有EWS1表格的物業，將來也難以轉售。買樓本來是開心事，相信沒有人想誤入騙局，最終弄得「焦頭爛額」、不知所措，所以，有時俗語說「橋唔怕舊，最緊要有人受」，也正好道出了重複的騙術，依然有願者上釣之實況，因此前車可鑑，虛心汲取別人的經驗，雖然未至於百分百可以「趨吉避凶」，但總能避免重蹈前人的覆轍。
