海南重啟“商轉公”業務

海南省房地產管理局近日發布文件,要求恢複個人住房抵押貸款,接受住房公積金貸款,貸款調整金額高達70萬元。

據海南省住房公積金管理局有關負責人介紹,此次重啟受理個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務,主要是為了減輕繳存職工,特別是購買2017年9月28日前取得出讓用地開發建設或采取裝配式建造方式建造的新建樓盤的部分繳存職工,償還商業性住房貸款的負擔。同時,全省住房公積金個貸率已回落至85%警戒線以下,可保障繳存職工的住房公積金貸款剛需,滿足個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款(以下簡稱商轉公貸款)的需求。《通知》規定重啟受理個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務。

這次新辦法明確擴充貸款對象范圍。  原暫行辦法中貸款對象為我省購買自住住房,尚未結清個人商業性住房按揭貸款,且2015年9月30日前在我省繳存住房公積金的職工。新措施調整了省內新建商品房的購買,尚未解決個人商品房抵押住房公積金支付職工工資的問題。也就是說,在海南省(包括港澳台同胞)支付住房公積金的員工,以及在其他省份工作並通常存入住房公積金的海南居民工人。

並且,此次新辦法調整貸款額度上限。原暫行辦法中最高貸款額度50萬元,且不超過原商業貸款餘額。本辦法調整為70萬元且不超過原商業貸款餘額,具體貸款額度為購房所在地是海口市、三亞市、瓊海市、陵水黎族自治縣,夫妻雙方均在海南省繳存住房公積金6個月以上最高貸款額度為70萬元、單方繳存最高貸款額度為50萬元;購房地為其他市(縣),夫妻雙方均在海南省繳存住房公積金6個月以上最高貸款額度為50萬元、單方繳存最高貸款額度為30萬元。

投資房地產,調整交易策略,信托不能簡單地相信抵押品。

客歲收益帶領跑的房地產信任產物依然備受投資者青睞。以上周為例,房地產類信托產品平均收益率為8.15%,本周新發行的高收益信托產品中不乏房地產信托產品。業內人士認為,房地產信托業務尤其需要明確主體的權屬和債務關系。在選擇優質交易對手的同時,對信托公司的生存管理提出了更為詳細的要求。需要繼續關注主體是否存在異常預警情況,而不僅僅是迷信抵押。

近日,手握百萬資金的林女士對平均收益率為8.15%的房地產類信托產品頗為動心,而且見到有抵押物更加放心。抵押物的房地產信任是否靠譜?

環球置業Sakura Global銷售總監高俊傑表示,由於看好海外樓市前景,於是再擴展業務至環球房產,現階段主力開拓泰國、杜拜及馬來西亞的房產項目。

有抵押物卻無法追債

近日曝出重慶典雅地產公司破產重整案,4家信托公司和14家銀行牽涉其中引起關注。其中,中誠信托相關貸款產品對應的抵押物部分資產因置換問題,已被自然人占有和使用,在追償債務時導致查封後又被判解除查封而無法執行。中誠信托相關人士對記者表示,現在只能繼續按法律程序走,繼續追償債務。

據了解,這種情況在業內糾紛中並不少見,很多房產商願意以高達20%~30%的融資成本向信托公司“求助”,但萬一提供的抵押或擔保不足,就可能在高收益之後埋下隱患。

一些信托公司試圖參與房地產項目風險控制。

信任業協會數據表現,2018 年房地產類信任是絕對的明星,召募資金局限持續四個季度保持在首位。廣州某信任業內人士透露,本年房地財富務還是發力的重點,但在買賣營業敵手選擇上較為穩重,大大都信任公司要求選擇與販賣額排名前100強的房地產企業舉辦相助,有的信任公司乃至把尺度進步至前50強,且地產項目只管選擇一線、二線重要都市,三、四線都市的項目只與行業龍頭公司舉辦相助,且項目位置較量好,以此更好地把控進口風險。

此前,債權模式是信任公司開展房地財富務最傳統模式,信任資金運用方法包羅但不限於直接發放信任貸款、股權收益權投資、應收賬款買入返售等。由於金融監管持續收緊,為了與銀行進行差異化競爭,已經有部分信托公司開始探索進行真實股權投資,如通過股權和債權結合的方式與交易對手共同進行項目開發,除了獲取債權部分的利息收入外,還通過持有股權至項目結束獲取股權部分的收益分配。

除了股權加債權的模式,部門信任公司還實行開展純股權投資的房地產項目,這個較量典范的是持有型貿易地產項目,由信任打算出資100%控股項目公司,深度參加項目開拓建樹和運營打點。

專家支持:明確主要股權與債務風險防范之間的關系

信任行業博士後研究員應彙康對記者暗示,規避防禦房地產信任的風險首要照舊信任公司對項目標篩選和打點兩個環節的掌握。

一是看主體的股權和債務相關,尤其要存眷是否存在隱形的債務或股東偉大的民間債務。二是看完備性,出格要注重抵押物的完備性。這個完備性包羅地理意義上的完備性(確保處理的利便)和權力上的完備性,抵押的權力要完備。第三,要加倍重視生存管理。在管理過程中,我們必須繼續關注主題是否正常,是否值得預警,如果有問題,應及時處理,風險敞口會更多被動。這對信托公司的管理提出了更為詳細的要求。

資深信托研究員袁吉偉表示,對於一些涉及民間借貸、高息借貸的房企要高度關注,說明其融資渠道已經很有限,資金鏈已比較緊張。“優選交易對手是一方面,更重要的是預判好行業走勢,根據行業走勢調整交易策略,單純迷信抵押物是不可取的。

櫻之不動產(Sakura Japan property)指出,根據新耐震法,1981年後的物業要達六級耐震,2000年後落成的物業更達七級耐震,最新型的建築物已達到免震級別。
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