這幾年外國人在日本買房子成為熱門話題，無論是買來自住省房租，還是拿來出租做為投資賺錢，都讓日本購屋的討論熱度居高不下。在另一篇文章裡，我們討論了日本買房的常見陷阱及必知重點，而這篇裡我們將說明日本買房究竟有哪些優點和缺點？看完之後再判斷適不適合你吧~延伸閱讀:⇒⇒ 東京買房租房前須知–東京23區的區域特色及平均房租報你知~ 免費不動產講座資訊1. 【優點】投資報酬率穩定日本一般容易出租的都心精華區，租金的每年表面報酬率約在4.0%-6.0%之間，實質報酬率約3.5%-4.5%左右。如果是稍離精華區的地段，有些表面報酬率甚至可達7%以上(表面報酬率與實質報酬率的差別請見此篇: 日本買房經驗分享–11大基本必知重點及易忽略陷阱)這比起台灣不到2%的報酬率要高出許多，而且這還沒有計入初次租給房客時所拿到的禮金，以及每兩年更新一次契約時，相當於一個月房租的更新料。2. 【優點】房價相對合理東京的平均房價比台北低已經不是新鮮事了，更不要說近年投資熱度直線上升的大阪、福岡等城市，房價仍比台北要低上許多。以售房網上搜尋到的東京吉祥寺物件為例: 熟悉日本的人都知道，吉祥寺不僅生活機能佳，各種餐廳、藥妝、時髦的服飾店林立、附近還有賞櫻勝地的井之頭公園，長年盤據日本人最想居住地區排行榜前三名。這個物件屬於小套房的房型，位於吉祥寺車站走路僅要6分鐘的地方，面積21.99平米(約6.7坪)。內部重新裝潢過，衛浴與廁所乾濕分離，廁所還是免治馬桶。雖然是個40年的老房子，但外觀及內部都維持不錯。以這種人氣車站非常好出租的條件(月租金估計7萬到7萬5000日幣左右)，房價居然只要1680萬日幣(約400萬台幣)，是不是比台北要便宜非常多呢？註: 日本的房屋面積指的是”專有面積”，也就是不包括電梯、停車位、大廳等公設的室內實際面積，甚至陽台也沒有列入面積當中。以此物件面積6.7坪為例，台灣要買到相同室內使用面積的話，大概需要權狀10坪左右才行。 3. 【優點】法規完善、風險低眾所皆知，日本的法律是出了名的嚴密，在涉及大筆金錢的不動產交易更是如此，對於買賣雙方的保護相當完善。對於相關從業人員的規定非常嚴格，舉凡從業資格、公司保證金、契約時須遵守的程序等都鉅細靡遺地制定規則，絕不會出現在契約上動手腳的舞弊情況。當然這相對會造成手續繁雜、甚至成本較高的狀況，但對於不熟悉不動產交易、甚至不諳日文的外國人來說相當有保障。相對許多以高報酬為號召的開發中國家(如東南亞各國)房產投資，稍有不慎可能誤踩契約中的陷阱而血本無歸，日本在這方面相當令人安心。 免費不動產講座資訊 4. 【優點】無居留資格的限制在日本買房並沒有任何居留資格上的限制，你不需要有日本的公民身分或永住權，甚至人不在日本也可以透過線上的方式完成簽約。當然你所享受的法律上保障與日本人相同，並不會因為是外國人或沒有居留資格而受到任何影響。除此之外，不似有些國家會針對投資不動產的外國人課徵特別稅，日本的不動產相關稅金也是日本人與外國人一視同仁，不必擔心因為是外國人所以吃虧。5. 【優點】不動產流通系統資訊透明在日本擁有合法不動產仲介執照的業者，都可加入 REINS (不動產流通標準情報系統)的會員。REINS (不動產流通標準情報系統)類似台灣的實價登錄系統，上面記載了中古房屋的銷售資訊、成交紀錄、周邊行情等，也因此不論房仲的規模大小，都可以得到相同的中古房屋資訊，不會因為房仲的規模較小所以就比較少物件情報的來源。另外一個好處就是價格透明，不用擔心因為是外國人，所以就被房仲亂開價而買的比日本人貴。 6. 【優點】日幣處於低檔近幾年日幣跌跌不休，台幣對日幣的匯率已從幾年前的1：3左右，跌至目前約1：4.2(2022年4月)。雖然這說不上是一個投資日本不動產的長期優勢，但對於以台幣或港幣買日本不動產的人而言，卻是個千載難逢的好機會。舉例來說，同樣是4200萬日幣的房產，在數年前1：3匯率時買入需花費1400萬台幣，但現在1：4.2的匯率只需要1000萬台幣，足足差了400萬！許多前幾年錯過日本不動產上漲熱潮而扼腕的人，現在反而因為匯率可以買到更便宜的日本房屋。 7. 【優點】取得日本國籍或永住權的其中一個途徑在另一篇關於經營管理簽證的文章裡，我們有提到在日本購買不動產收租金進行投資，取得經營管理簽證後符合一定條件，就可進一步取得日本國籍或永久居留權。在此要強調的是，儘管這是個合法且可行的方式，但與想像中買了一定金額的房子並穩定收租，就可以順水推舟成功移民日本並不相同。詳情請閱讀這篇⇒⇒ 日本經營管理簽證的申請條件是什麼？跟投資移民簽證有什麼不同？多久可以拿到永住權？ 講了那麼多在日本買房的優點，接下來也是要提醒大家投資日本不動產有哪些缺點8.【缺點】每年需繳交固都稅不論是買來自住或單純投資，大家都非常關心每年的稅負要交多少。日本政府會向每年1月1日當天擁有不動產的所有者，徵收固定資產稅和都市計畫稅，通稱“固都稅”。固定資產稅的稅額是該不動產的固定資產稅評價額（課稅標準額）× 1.4%（標準稅率）。都市計畫稅的稅額則是固定資產稅評價額（課稅標準額）× 0.3％（上限稅率）。固定資產的評價額是根據“固定資產課稅台帳”所制定，通常會遠低於市價，因此不能直接以購買價格× 1.4%或× 0.3％來評估稅金的金額。當然各物件的狀況並不相同，但以筆者的經驗來說，每年固都稅的金額大概在房屋市價的0.15%-0.3%左右，給各位做個參考。9.【缺點】每月須繳交管理費及修繕積立金除了每年須交的稅金之外，另一個不可不留意的支出，就是每個月的管理費及修繕積立金了。管理費相信大家都很熟悉就不再贅述，而修繕積立金是什麼呢？簡單的來說，就是平時準備的大樓用公積金。用戶每月繳交一定金額的費用，一旦大樓需要修繕或大規模整修時，就會從這筆錢裡面掏出。修繕積立金的金額與屋齡及持有面積有相當大的關聯性。一般來說每個月金額在5,000到15,000日幣左右都算正常範圍。雖然每個月要交修繕積立金是筆負擔，但這也是為什麼日本就算三四十年的老房子，看起來也維護的非常好的原因，因為有認真管理的大樓會妥善運用修繕積立金，固定幾年就會用這筆錢進行設備或外觀的維修。值得注意的是，每個月需繳交的修繕積立金並非一直不變，等房齡越高時，可想而知需要維護的地方將會變多，也因此費用會越來越高。 10.【缺點】短期買賣要賺資本利得不容易許多人投資房產著眼於賺取價差，也就是資本利得，但這在日本並不是一件容易的事(但非不可能)。一個原因是日本不動產在經歷泡沫時期的破滅後，已經較少以炒作為目的的房產投資，因此上漲的幅度也較緩和。第二個原因則是因為日本房產資本利得稅相當高(五年內賣出，則資本利得部分需繳交39%的稅金。持有五年以上賣出則是20%)。高額的資本利得稅相當程度抑制了短期買賣的獲利空間。看完以上日本不動產投資的優缺點分析，日本買房究竟值不值得，相信你心中有了自己的答案。其他關於日本買房租房的相關訊息，請參考日本買房租房文章專區喔。對日本移民或不動產投資有興趣的朋友，快加入我們的日本不動產/移民的LINE討論社群吧！除了可隨時自由發問與交流情報之外，今後的免費講座及各種私房情報也會在社群中與大家分享。別考慮了~快來加入社群認識同好，一起往實現夢想邁開大步吧！⇒⇒窩日本不動產/移民LINE討論社群 (可匿名參加)原文連結: 日本不動產值得投資嗎？15項日本買房優缺點完整分析給你看 參加LINE討論社群延伸閱讀:⇒⇒ 日本買房租屋常見專業術語、注意事項詳細解說– 什麼是新耐震基準？怎麼查是不是凶宅？⇒⇒ 留學日本大學懶人包！大學排名、留學費用、申請方法、獎學金、畢業出路超詳細攻略~⇒⇒ 日本租房流程和初期費用詳細解說–初期費用要多少？有方法節省嗎？⇒⇒ 我想移民日本有哪些方法？審查條件是？有辦法最快一年就能拿到永住權(綠卡)！？
