近期二手市況膠着,各式各樣的銀主盤持續攀升,最近傳媒就報道了一個位於旺角的籠屋單位會拍賣,約210呎的單位開價僅158萬元,較銀行估值低超過3成,價錢似乎相當吸引。不過魔鬼在細節之中,如銀行不願意承辦此銀主盤按揭,哪麼流動資金不足的買家出手前最好三思。雖然該物業的開價較銀行估價為低,不過有兩大原因,銀行很大機會拒絕按揭申請。首先,該單位被劃為20個籠屋床位。而一般大型銀行都不接受劏房按揭,即使有部份中小型銀行願意承按,都會將劏房定性為非自住物業,最高只能承造5成按揭,而且按揭利率會較正常物業為高,也需要在成交前驗樓。另一個原因是單位內將原本是平台的位置也改為籠屋房,銀行委派人員上門驗樓,發現單位佈局與圖則不符,確認到物業涉及僭建,就很大機會拒批按揭。由於銀主盤奉行「必買必賣」原則,即使事後發現單位間隔不符圖則,買家也必須完成交易,不能以此理由踢契。事實上,如果單位能夠在驗樓前大裝修,拆除原本的籠屋設計,以及還原平台,仍然是有機會申請到按揭的,不過由於銀主盤由財務機構推出拍賣,未必願意再花一筆洗費去還原單位。所以,有興趣的買家很大可能需要一筆過付款去購入這個物業,當然,新買家日後將單位還原後,亦可以考慮將單位重按,套現資金,以及購取按揭現金回贈。如果單位用於出租,租金會計算為收入,只要銀行認為劏房單位已經完整地還原,最高可以批出8成按揭,所提供的按揭利率和優惠將會和其他非劏房住宅相同。