樓市小陽春，無論自住或投資客都紛紛入市，有報導指，一名年輕地產代理以逾8,000萬元購入尖沙咀漢口道一個地舖，單是稅款已近350萬元，年輕才俊有如此購買力，實在令人羨慕。如果讀者同樣有興趣投資商舖物業，又不能一擲千金Full pay交易，需要申請按揭，可先了解一下商舖與住宅按揭的差異。首先，在按揭成數方面，自住物業最高可按9成，至於商舖，不論為投資或自用，按揭成數均不能多於5成；如果自己或擔保人已有其他按揭在身，最高可借成數將被扣減1成。如果是行資產審批，工商鋪和住宅的成數上限是相同，最高可以4成，如有其他按揭便扣減一成變3成。而一般商舖的還款期最長為20年；個別銀行可做25年。 在敍造商舖按揭時，銀行一般不會向申請人提供高息按揭存款掛鈎戶口(Mortgage link)，按揭現金回贈也是象徵式的，整體優惠遠較住宅按揭遜色。而且銀行對工商廈按揭的要求較嚴格，若成交價超出估價3%至5%，銀行一般傾向以估價計算成數及貸款額，過往曾有買家高價買入工商鋪後，因銀行估價不足而未能取得足夠貸款。回到今次的買家，有報道指新買家是地產經紀，而經紀一般有佣金和花紅收入，在申請按揭計算入息時，銀行會將申請人的花紅以2年平均金額計算，假設申請人過去兩年花紅分別為2萬和4萬元，每年平均金額即為2萬元［（20,000＋40,000）/2］，每月平均1,667元就可以計算入供款與收入比率（DTI）的入息部份，來進行壓力測試。至於佣金的計算方法，有銀行會以近6個月平均數計算，部份銀行會打折計算，有些則會剔除最高和最低佣金剔除，再計算平均數，各大銀行的做法不同，準買家可先透過按揭轉介公司，免費了解不同銀行的計算方法。
