九成按揭一向困難重重,稍有不慎就會跌落八成按揭,甚至更低。有朋友Samuel(化名)近日打算以九成按揭買樓自住,但在仔細計算後發現入息「掹掹緊」,存在不少風險。這時,他靈機一觸想起還有年終花紅可以計算,於是向筆者尋求意見。 在此之後,先要了解供款與入息比率(DTI)在按揭的重要性。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例,以50/50計算,即是如果Samuel薪金如果是4萬,供款就不可以高於2萬。不過由於Samuel如果打算以九成按揭買自住樓,而九成按揭需要通過壓力測試,所以會以50/60計算,即是在現時水平加3厘下,每月供款不得多於月入60%。 其實,在申請超過8成按揭時,銀行一般只會接受固定收入,而如果年終花紅是固定的津貼,都可以計算在內。不過,由於如果花紅當作入息計算,是以「最近兩年平均數」計算,所以要仔細計算,如果已知年尾的花紅比過去兩年較少,就應該刻不容緩,立即申請按揭,用過去兩年花紅平均數比較划算。 不過,如果是非固定收入人士,即使花紅固定每年都有出,銀行都只會接受最高八成按揭。例如保險業,大部分代理有時收入可以水漲船高,有時則一個月都未能開單,欠缺穩定性,所以這個行業難申請9成按揭。 而在新冠肺炎疫情下,銀行向首當其衝的航空、零售及服務業收緊按揭,做法是不會向超過8成按揭的申請中視花紅為入息,因為這些公司經營狀況都值得擔心。當然,亦都有個別情況是成功視花紅為入息去計算,詳情要依照情況去單獨了解。 銀行在區分花紅還是佣金有一套使法。他們會靠糧單及銀行過數記錄去判斷。如果寫上「Bonus」,銀行就會當作是花紅,如果寫「Commission」,就是佣金。雖然這兩種收入某程度上都是波動的,但究竟是「Bonus」還是「Commission」,對於申請9成按揭,有時或起決定性作用。