踏入牛年，按揭市場和股票市場持相反走勢，牛氣沖天。根據某間按揭轉介公司的資料顯示，農曆新年假期後每日按揭查詢量，比假期前急升40%，撞入主要來是預備買樓的準業主。而中小型銀行積極拉客，大多數銀行已經開始放寬按揭批核，現時轉按最高總現金回贈率為1.3%，較疫情最嚴峻時期，現金回贈可以低至0到0.2%。 此外，甩名都是近日常見的操作，目的是樓換樓，或者一層換兩層。而除了香港按揭以外，現在多了銀行願意承造大灣區住宅按揭，在香港申請相比起國內銀行更有優勢——前者按揭利率較低，約3厘以上水平，後者動輒高達5厘。 如果是想樓換樓做一手新盤，現時屯門區就有很多便宜的選擇。近日樓巿暢旺，屯門區呎價較為便宜，但有很高的升值潛力。現時，新盤的樓價有分定價及折扣價，而選擇即供或者建期會大大影響首期的金額；發展商一、二按計劃，即供計劃的樓價折扣就會較多，以超過一年樓花期的樓盤計，折扣率大約是3至5%不等；如果選擇即供計劃，有些樓盤甚至可以取得最高7%折扣。 不過，想樓換樓，首先要過的第一關，都是壓力測試。其中租金收入可以成為一大助力。有很多人不知道，租金收入可以不只是限於傳統意義上的住宅放租，其他非常見情況，例如幫助村屋安裝太陽能板、出租外牆安裝廣告牌、發射站等特殊租金收入，都可以計作入息，而且根據兩電再生能源上網電計劃，以上三項都可以毋須如住宅租金般，以七折計算，並視為業主的個人收入。 如果用住宅契出租作樓上舖，和內地出租物業，部分銀行都會接受計作壓測入息。不過要提供大量證明文件，包括房產證、租約、租金過數紀錄，而且要打七折。 最後，筆者建議買家要趁銀行放寬按揭批核期間積極部署。銀行現時會比較進取，優惠較多，年中或年尾跑夠數後，視乎經濟情況又會轉趨保守。
