美國通脹率爆燈隨時見雙位,加息壓力勢如破竹數,市場預期美國聯邦儲備局今年或會最少加息5次,香港在聯繫滙率制度之下港元與美元掛钩,港元拆息一般會趨向接近美元息率水平,美國一旦大幅加息,香港便難以獨善其身,加息陰霾令買家入市有所疑慮,不知應否在加息周期之下入市。 美國上次加息周期香港基本没跟隨 根據歷史數據,港元雖然與美元掛鉤,但香港銀行未必會完全跟隨美元利息作出變動,例如美國於2015至2019年的加息周期合共加息2.25厘,但同期香港最優惠利率只調升了0.125厘,對香港樓市影響輕微,主要由於當時香港的銀行體系流動性仍然充裕,因此出現港息滯後美息的情況,目前香港的銀行體系結餘仍然充裕,超過3000億港元水平,因此港元拆息的短期上升壓力仍然不大。 如果美國今年最少加息5次,以每次加幅半厘計算,美國今年可能最少累計加息2.5厘,長遠來說香港的最優惠利率 (P) 及港元銀行同業拆息 (H) 也會趨升,增加每月按揭供款,但由於香港金融管理局為按揭機制設立了壓力測試,防止市民受到加息周期影響而無力供樓,買家承造按揭時須證明在目前利息加上3厘時仍然有能力供樓,銀行才會批出按揭貸款,由此可見,買家在入市之前只需做好資金預算以及工作前景穩定,加息對置業的影響是可以預期及受控的。 買樓自住看自身需要 由於加息周期可能會持續數年,因此如果買樓是為了自住及長期持有,居住的需要不會受短暫的樓價升跌影響,加上未必能準確預計未來樓市的走勢,因此在自身條件許可之下,可考慮大膽跟賣家討價還價入市,如果遇到移民或者因經濟下滑而需要資金周轉的業主,買家更可能以「筍價」購入心儀的單位。 特別一提的是,港府在2019及2022年先後兩度放寬按揭保險的按揭成數限制,令承造高成數按揭比以往容易,但買家在簽臨時買賣合約之前,必需向銀行查詢清楚物業的最新估價,確保物業最新估值接近市場價,以免因估價不足最後需要「抬錢上會」,而且要避免訂下太長的買賣成交期,以免簽約後因市況波動而影響承造按揭。 以樓價700萬元計算,每當加息1厘時,業主的每月供款額便會增加3000多元,當遇上加息周期時,如果買家想鎖定未來供款率,選用定息按揭計劃的話,主要要視乎對香港未來會否跟隨美國大幅加息的預期而定,如果期間香港的按揭息率沒有大幅變動,買家便會出現「捱貴息」的情況,因此是否值得選用定息計劃,要視乎買家的眼光及自身的財務狀況而定。