2022年新居屋將會推出近9000伙！是9000伙！這個數字是甚麼概念呢？跟據差估署統計，2020年香港私樓落成量近2.08萬，較2019年大增6成，2021年則有接近1.8萬個，換言之，政府下年將會陸續推出私樓落成量一半的居屋到市場！非常大手筆。重點是，這9000伙居屋並非全部座落在火炭、粉嶺、柴灣之類偏辟之處，7個新居屋屋苑包括東涌、沙田、北角、土瓜灣、安達臣、將軍澳及啟德，遍佈港九新界，且地點都是一些非常熱門的地區，價錢更是賣大包以市價51折定價，能夠定為市價半價，以往只有綠置居才有如此優厚條件（因為買家必須付出綠表），但今次居屋能以此超抵價定價，毫無疑問是「益」市民的定價。新居屋暫定將於明年第一季申請，第二季就會進行攪珠，第四季揀樓，綠白比例是六四比。到底抽還是不抽？如果短期內不打算移民，又符合居屋資格，筆者當然支持大家先抽再算，畢竟居屋可以說是一個風險低得幾乎絕對「不會輸」的投資，觀乎近年新屋苑成交，成功抽中的一手買家，等禁售期鬆綁後至少都可以在帳面賺取近1倍甚至以上的回報！單位愈大，賺得愈多。如長沙灣凱樂苑，今年就錄得首宗成交，386呎開放式單位未補地價480萬成交，呎價達1.2萬，原買家19年9月買入單位，等不到鬆綁就放售，入伙未夠3年，要交10%SSD稅，即48萬，但帳面仍勁賺188萬，回報非常高；另外較凱樂苑早一期的居屋已夠期鬆綁，升幅一樣非常誇張，天水圍屏欣苑在10月就有一個447呎低層單位以493萬（未補地價）賣出，呎價為1.1萬，原業主18年以221萬買入，轉手帳面勁賺270萬，升幅超過1.2倍。以白表身份買入居屋大賺自然完美，就即使以綠表「交換」，其實也是明智之舉，畢竟公屋並無資產價值可言，它只能令住戶保持現金流，透過平租時間努力地賺錢，但實際上，靠收入跑贏樓市大家也知道是難於登天，加上公屋戶一般在公屋單位已居住多年，居住環境一般不會太好，至少相比居屋，新居屋只要稍作裝修，居住環境實提升不少，只要少少支出，可大幅改變居屋環境，又可以上車做業主乘坐資產升增快車，實在沒甚麼理由不將公屋換成居屋。此外，由於居屋是自置物業，業主可以運用的金融工具將會較公屋租戶多很多，例如是按揭、轉按、業主貸款等等，這些都是公屋租戶無法利用的工具，無論是需要資金周轉，還是希望一步步上私樓，居屋都是公屋戶非常值得「犧牲」綠表換來的「捷徑」。這個香港已經有很多人將綠表公屋換成居屋，再在轉售後上私樓或直接套現後移民的例子，置業階梯就在眼前，需要的不是甚麼勇氣，只是運氣。9000個居屋機會，必定對樓市有一定衝擊，二手私樓成交可能會再一步低迷。不過一手樓應該不會有太大影響，畢竟一手樓的入場人士彈藥充足，本來就不會或無法打居屋的主意。而購買居屋唯一風險，就是禁售期的改策會否改變，畢竟近幾年落成的居屋，成功上車的居屋業主都賺得盤滿砵滿，社會早有聲音要求在禁售期「加辣」，而事實上，居屋的轉售政策在近年亦確有不斷收緊的迹象，如首兩個綠置居項目新蒲崗景泰苑及長沙灣麗翠苑，當時禁售期為3年，3年後可轉售予綠表人士，5年後可轉售予白居二人士，炒買路徑已完全鋪好，事實亦印證這路徑很成功，從近期成交看來，解除禁售期後，每戶至少都賺100萬以上，每多一房多賺100萬，2房單位帳面可賺近300萬；但到2019年後推售的綠置居單位，炒買路徑已收窄至第3年10年均只能轉售予綠表人士，要等到持貨10年後才能賣給白居二人士，變相「無咁好炒」。至於下年的9000個居屋，會不會同時伴隨新的轉售限制，再放多些沙石堵截炒賣路徑？是相當有可能。不過，筆者相信政府的措施不會太狠，因為這條置業階梯本身就有穩定樓市、穩定政權、穩定民心的作用，且能夠炒買是吸引市民入市的誘因，同時又能將高樓價政策繼續有效維持。
