香港樓價反覆走高，這些年的長牛，或許已經令人忘記香港也曾經經歷過樓價下跌的歲月。假如閣下曾租舊屋或買過二手樓，看過單位的成交價，想必會覺得很容易負擔。80年代，黃埔花園一個469呎單位，樓價只是28萬，月供2000起，最高可做9成按揭，聽起來很容易上車，但實際上當時的利率，環境，經濟情況，工資水平，晉升及工資上升空間，人齡，全都是對買樓有很大影響，特別是利率，80年代初期，當時香港最優惠利率為P+2%或P+3%，利率是21或22厘。計起來如果拉長供斷一個單位，最後利息的作價可是夠多買一間，所以一些上一代，甚至上上一代的人，都曾經說過寧願辛苦些，盡快供完或一筆過買入，都不願意向銀行借錢買樓。此外，當時社會制度，工作制度沒現在那麼完善，資訊亦不流通，要規劃安穩生涯並不易，很多技術工或基層，晉升及工資上升空間未必如現在清晰。特別是政治及外在環境，如81年發生股災，80年代末發生的社會事件，香港人當時對香港前途問題都各有看法。然後到97年亞洲金融風暴，98年樓價暴跌；數年後，03年沙士，樓價再暴跌，淘大花園跌至50萬可買一個單位；08年金融海嘯，樓價再跌。綜觀數十年歷史，人工水平上升緩慢，但香港資產價格幸好最終只升不跌。不過，未來的事，沒人能說準，唯一同樣的是，每個買家置業時，都是要冒上一定風險。不過，目前的制度相較數十年前，已經頗為完善，即使遇上短暫的小波動，對買家來說也應該不太有問題。如買家如果是首置身份，承造一按的時候假如需要用上9成按揭，是需要購買按揭保險，按揭保險本就是為了保障銀行及業主雙方而設。由於有按揭保險，買家首期資金較緊，也不需要借財務公司，或者至少不需要借太多，增加風險。此外，雖然首置客無須承造壓力測試，但銀行其實也可能會要求買家交文件或者其他東西，證明有能力供款。首置身份好處多所謂首置身份，代表手上未持有任何物業；已賣出物業後未有再持有物業；曾經跟別人聯名持有物業，之後已甩名或轉名。一按還有一個好處就是可寬免印花稅，一般購買物業的時候要付15%，如樓價是600萬，從價印花稅是90萬。那置業第一筆該應該要付多少呢？假設樓價是800萬，做9成按揭，還款年期為30年，按揭利率為1.5%，首期就是80萬，每月供款為$24,848；壓力測試要求收入為$68,134；通過入息比率要求的入息為$49,697以上；全期利息大概為174萬。 樓價飛升，承造按揭的金額亦愈來愈驚人，客戶理所當然想要更多優惠，但要逐間銀行格價是相當難及浪費時間（同一番說話對不同銀行各說一次）想要短時間掌握及做樓按比較很難。幸好現今資訊流通，客戶可以找按揭轉介公司，精準地找出最適合自己的按揭計劃，無論是新樓，二手樓，轉按，村屋，工商物業，公屋，居屋，車位，都能為客戶取得各大銀行的資料，比較出最抵的按揭計劃。目前按揭成數高低，簡單來說可以用樓價來劃分，只要是首次置業的話，800萬以下可以最多承造9成按揭；800至1000萬，最多可以做8成按揭。另外亦有其他限制，如買入單位必須作自住用途，不可以偷偷出租。由於銀行或按證公司每年會抽樣要求業主提供居住證明，如電費單或水費單等，一旦無法有效證明單位屬自住用途，業主有機會被Call loan，甚至可能因為涉嫌觸犯虛假聲明，最高可處罰款5萬及監禁半年。另外亦試過有業主偷偷出租，被按證公司罰款6位數字金額的罰金。
