雖然現在正值英國「印花稅寬免期」(Stamp Duty Holiday)，是買英國樓的「超筍」時機，但是也千萬不能因為這個令人振奮的措施，在英國樓抵買的心態下，趕忙上車，原來買得開心之餘，是最容易使人掉以輕心，於不防有詐下誤中發展商的圈套。無良的地產發展商之騙人手法層出不窮，縱使自命精明的人，也總有笨在一時的瞬間而「上當」，常見的騙案可概括地歸納為兩大類，第一類是「半被騙」，另一類是「全被騙」，如果是前者，那麼「阿Ｑ一點」來說，算是比較上幸運，起碼沒有全被騙而導致血本無歸，但是，無論屬於那一類，被騙後的「心有不甘」和「滿腔義憤」之情，實在是難以言喻的，更往往在精神上／心理上，構成了無形的壓力。以下為大家分享兩個朋友買英國樓被騙的個案，簡單闡述「半被騙」與「全被騙」之間的分別，好讓大家引以為鑑。「半被騙」：（正式擁有業權）友人在兩年前，參加了由一間頗具名氣的香港海外物業代理公司，舉辦關於「買英國樓收租」的展銷會，當時會上推介的是一個佔有地利優勢，位於英國曼徹斯特 (Manchester) 之酒店項目，明言購買£15萬鎊或以下的非住宅物業可獲豁免買家印花稅，而且發展商免費提供律師代辦買賣合約事宜，及提供可長達6年7厘租金淨回報保證（即已包括地租與管理費），如果與香港的租金淨回報比較起來，確實是一個不錯的投資機會，再加上發展商還信誓旦旦的提供額外保障，承諾6年後願意以售價的110%回購該物業，此舉更令人感到安心，友人表示當時在場的與會人士紛紛搶購，於是在人云亦云及「怕蝕底」的心態下，友人回家考慮了一晚後，最終亦購買了一個單位，之後，幸好也成功在英國土地註冊處 (Land Registry) 入冊。完成交易後的首年，真的相安無事，友人每季也收到負責該酒店項目的管理公司（Building Management & Letting Company）之匯款，除了扣除銀行手續費外，7厘租金淨回報分文不少，直至去年年中接獲發展商信函，通知友人管理公司已清盤，並推說租金保證者是管理公司（明顯所說的與合約不符），但他們會提供協助，另覓其他管理公司取締，惟最多只能保證4厘租金淨回報，可惜發展商之後逃之夭夭似的，新的管理公司至今仍未定案。發展商擁有該酒店的永久產權（Freehold），而友人只擁有租賃使用權（Leasehold），如發展商不合作的話，友人是難以靠一己的力量把物業出租，不過，就算友人願意接受現實，容讓物業繼續閒置，其實他隨時可被該厚顏的發展商，反追討地租及物業管理費，而且在多次追討不果下，發展商還有權依循法律途徑收回該物業。由於友人與其他買家素未謀面，只好向中介人- 香港海外物業代理求助，期望該物業代理可以出面，召集一眾透過其公司購下該酒店項目的買家，使能團結一眾苦主，集合力量，共商對策，可惜該香港海外物業代理一直拖延，友人至今仍是不得要領。其實，類似的英國買樓收租項目，不止於酒店項目，其他如辦公室項目、護老院項目、住宅項目、學生宿舍項目等，不勝枚舉，大家購買時，一定要加倍小心。「全被騙」：（買下爛尾樓）接下來要跟大家分享另一位朋友買英國樓的遭遇，他是一年多前經香港海外物業代理公司（與上述個案不同代理公司）購買的，當時他一口氣以巨款買了共三個物業，其中兩個物業位於曼徹斯特 (Manchester)，包括買來收租的一間餐廳及一間公寓房，而另一個物業，則是位於伯明翰 (Brimingham) 的一間獨立屋樓花 (Off-plan)，其實朋友願意同時買下三個物業，皆因當時該香港海外物業代理公司表示，這樣便可助他舉家移民英國（當時BNO仍未平權），誠然是騙人入局的技倆，却叫人萬般動心。朋友買下的餐廳，雖然發展商亦有租金淨回報的保證，可是至今他分文未收，幸好餐廳的業權已正式轉到他名下，才不致血本無歸。至於他購買的公寓房其實是一個翻新 (Refurbishment) 的物業，一直未竣工，好彩只付了訂金，本來希望香港海外物業代理公司可以提供協助，誰料該公司完全漠視朋友的訴求，在沒有辦法之下，朋友只能聘用當地律師處理，透過律師多番與發展商交涉後，發展亦只肯以訂金的10%作賠償了事，實在荒謬至極。而他買下的所謂豪華獨立屋樓花，在收到負責買賣合約的律師，通知物業已完工，要付尾數時，實質上該獨立屋只是外部裝修完成，內部則仍是一片泥濘，由於隔山買樓，無法親自驗證，一般只能相信律師並支付餘額（但不得不令人聯想到，該律師與發展商是一幫人），因為不付尾數會構成撻訂，如果適逢樓市下行，發展商有可能反咬一口，倒過來向你追討跌市下的差價。發現真相時已為時已晚，朋友只好透過自己的律師與發展商再次交涉，發展商最終只願以一間「一房的公寓房」去交換他的豪華獨立屋，發展商的做法可說是「沒有最無恥，只有更無恥」了。想不到當日興高采烈買回來的，如今竟是一吐子氣和求助無門的孤單，朋友不禁黯然自問：「何必偏偏選中我呢？」英國地產發展商的實力參差，並非每一間都實力雄厚，所以實力略遜的發展商，會把收到買家的訂金用來支付人工、物料或承判商費用等，遇到資金週轉不靈時，樓房便遲遲未竣工，之後更爛尾告終。事實上，在英國購買樓花與香港不同，香港地小剛性需求大，買到爛尾樓的機會遠低於英國，所以打算在英國購買樓花的朋友，要明確知道自己的風險啊！雖然上述兩個例子的樓房中，涉及的三個物業湊巧都位於曼徹斯特 (Manchester)，另一個位於伯明翰 (Brimingham)，但並不表示問題樓房只出現在此兩個城市，其實問題樓是遍佈英國，比比皆是，稍不留神，便有機會中招。通常在中伏後，要麼循法律途徑追討賠償，要麼經網上報警求助，可惜法律意見是，告上法庭的勝數不大，而且需時經年、訴訟費不菲，就算是僥倖勝訴，討回來的也所剩無幾，而敗訴時更是「蝕上加蝕」，至於向英國警方報案方面，最終的結果也可能因「未有足夠證據顯示案件有刑事成份」而不受理。所以，面對這類難以入罪的「高級騙子」，在尋求解決辦法的過程中，讓人耗盡心力、飽經折騰，真是有苦自知。雖然倫敦以外的樓價與香港的樓價有著天淵之別，普遍賣掉香港一間樓房，便能在英國買下2間或以上的樓房了，然而，置業畢竟也算是人生的大事件之一，所以不能草率，決定購買前請務必了解清楚發展商的背景／信譽、具體合約內容、樓盤正確位置及四周環境等，以免不小心買中「爛尾樓」、「貨不對辦」或是「無人問津」的樓房，到時便會後悔莫及、得不償失及欲哭無淚了。（後記：下次會跟大家分享有關「買英國樓的心得」，感興趣的朋友，歡迎「追隨」我的網誌 - 「漫步英倫 · 移居情懷」。）
