市建局在2016年開始,進一步以「小區發展」模式處理土瓜灣舊區更新。市建局透過整合該區內合共8個項目的土地用途,藉機會打通項目範圍內未能善用的道路,重新為行車交通作布局。潘永祥指出,以「小區發展」模式推動重建,規劃上可以免除單一地盤設計的局限,讓小區內的土地互相連繫,更有效運用:「當幾個項目一起規劃,可以將一些『掘頭路』打通,或者將單程路改為雙程路,改善塞車問題;在設計項目的布局時,亦考慮街道肌里和氛圍,開闊車路和行人路面,令區內更通風。」除了改善舊區交通問題,將不同項目一同規劃,可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街,以提供臨街的地下商舖,為小區締造具特色的街道,從而提升街道活力,同時項目之間可產生協同效應,達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化,改善該小區的連接性和整體居住環境。現時,市建局以「小區發展」模式開展土瓜灣重建項目。雖然項目在不同時間批出合作發展合約予發展商,但各個項目之間將透過「總體設計要求」所訂立的標準,發揮協同效應,加強地區對外、內的連繫。