環球市場受高通脹困擾，各地央行加息的呼聲漸高，美國步入加息週期更似是如箭在弦。港息與美息走勢一脈相承，未來很大機會雙雙上揚，現階段香港業主應否防患未然，捨最熱門的H按計劃不用，直奔定息按揭懷抱？ 縱觀目前按揭市場，超過9成港樓業主選用利率浮動的H按計劃，近期最優惠造價為H+1.3%，設封頂利率2.5厘。H按計劃的利率會跟隨銀行同業拆息（Hibor）變動，假設今日拆息為0.2%，H按的實際利率便為1.5%；若拆息明日升至0.5%，實際按息將升至1.8%。不少讀者詢問加息周週下的按揭選擇。其實定息按揭一直存在，只是乏人問津。香港按揭證券公司（HKMC）推出的定息按揭計劃，年期可選擇10年、15年、20年；利率分別為 2.45%、2.6%、2.75%。過去兩年H按實際利率低見1.5%以下，定息按揭對業主缺乏吸引力，惟市場預計聯儲局將加息至2023年9月，美息料推高至2.75%，屆時港息必然跟升至2.75%左右，即H按實際利率將高見4.05%。相較下，一早選用定息按揭人士，供樓負擔將輕鬆很多。有業主認為，H按有封頂利率作為「定海神針」，上述情景未必會實現。誠然，如果2.5厘的封頂位不變，即使港息升至2.75%，H按實際按息亦僅為2.5%，比起HKMC最平定按息2.45%，僅高出0.05%。然而，業主不應忽略封頂位亦是浮動利率，可能隨銀行加息而上調。 H按的封頂利率以最優惠利率（Prime Rate）計算，普遍定為「P-2.5%」，由於目前大銀行的最優惠利率為5%，故實際封頂位為2.5%。於上一輪加息周期高峰，當美息升至2.5%，香港大銀行曾經「加P」至5.25%。筆者估計，若2023年美息加至2.75%，香港最優惠利率或升至5.25至5.5%，以此推算的H按封頂位為2.75至3%左右。假設至2023年，H按利率將攀升至3%，相較選用最平定息按揭的利率2.45%，每年將多付0.55%利息，定息按看似較為著數。不過，定息按揭仍有兩大缺點。首先，定息按一般不提供現金回贈。過去數年銀行H按的平均回贈為1.5%，於2018年時曾高見2.1%。H按有回贈甜頭若每兩年轉按一次獲取1.5%回贈，即每年可袋0.75%。計及回贈後的H按實際按息，相信能抵消利率差異。除有可觀按揭回贈「袋袋平安」外，選用H按時，大部分銀行會提供高息戶口（Mortgage Link）；定息按揭則不提供。該戶口的存款，可享與當月供樓利率相同的利息回報，即存息為H+1.3%，遠高於任何定期存款，而且能夠隨時提取。總而言之，雖然選用H按要承受加息風險，但同時有不少甜頭可領。面對加息風險，業主不妨花時間仔細衡量兩計劃的利與害後，才作出選擇。子非魚星之谷按揭轉介 經濟一週專欄延伸閱讀：【專題分析】按證公司推「 定息按揭 」幫唔幫到置業人士上車和慳息？最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
