港樓價格不菲，一般打工仔需用不少時間才儲夠首期「上車」。近年有新盤以「白食白住」付款計劃作為噱頭，標榜「先入住後供樓」，及提供特長成交期予準買家籌集資金，以促進樓盤銷情。筆者認為，此計劃雖有可取之處，但選用前必須提防箇中四大伏位，以免預算盡失。 所謂白食白住計劃，簡單而言是只需付10%至15%首期，然後可入住一段時間（例如三年），期間毋須供樓，只需繳交差餉及管理費，待三年後正式成交時，才需要上會做按揭及支付首期尾數。此計劃還款期長，提供較充足時間「跑首期」，相信對不少準買家而言有吸引力。另一好處是若至成交時想「撻訂」，將等同用10%首期交租，以三年「免供款期」計算，相等於每年支付3.3%樓價作為租金。即使最終撻訂，若當作租住豪宅，心理上會平衡一點。特長成交期非好事惟常言道「計劃趕不上變化」，特長成交期不一定是好事，考慮白食白住計劃時，務必一併提防下列伏位。第一，樓盤成交時（例如三年後）工作狀況或出現變數，若不幸遇上失業或減薪，便需要有擔保人才能上會。由於成交期已很長，發展商未必容許再度推遲。第二，近年環球通脹壓力飆升，市場預期即將進入加息周期，意味三年後利率高於現水平的機率偏高，買家採用長成交計劃至數年後才上會，將需承受加息風險。值得留意的是，香港銀行對H按有一定靈活調節空間，即使美國加息，香港H按計劃未必會立即同步上調，例如上一次美息企於2厘時，H按利率亦為H+1.3%，與目前相同。第三，如果樓市不幸下行，銀行有機會用當時市價計算按揭成數，以致準業主借不足所需貸款，需要「臨急撲水」，並面臨撻訂風險。 不過，除非樓價大跌兩成以上；否則，一般銀行都可用合約價計算按揭成數。舉例，樓盤合約價為2,500萬元，原打算敍做5成按揭借1,250萬元。至三年後成交時，樓價跌至2,000萬元，用現價做按揭只可借1,000萬元，準業主需多補250萬元首期。更甚，如果因首期不足而撻訂，發展商有權向買家追討500萬元的樓價差價，減去已付的250萬元訂金，仍要跑多250萬元賠款。發展商或取消二按最後，白食白住計劃普遍適用於大額物業，樓價通常為1,000萬元以上，部分買家上會時或需要使用發展商二按，以增加按揭貸款。惟萬一數年後經濟出現變數，令發展商取消二按計劃，買家將頓失預算。筆者得悉，近期某中資發展商因為財困，取消了旗下物業的所有發展商按揭貸款，有部分打算依靠二按上會的「白食白住」買家，憂慮將要撻訂收場。子非魚星之谷按揭轉介 經濟一週專欄延伸閱讀：買新樓用「白食白住」付款計劃，竟然有呢啲伏位！？最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
