上車客買新盤，不外乎採用「即供」或「建期」兩種方法——前者可享較大樓價折扣；但樓價600萬至1,000萬元、需要申請高成數按揭的話，則須選擇後者。究竟上車客有沒有方法「又食又拎」，最大折扣及高成數按揭兩者兼得？筆者今天分享一個有趣個案。火炭新盤星凱．堤岸(簡稱星凱)近月熱銷，原來上車客可以先利用發展商一按計劃「即供」，享盡樓價折扣；到收樓時轉按至銀行申請高成數按揭，這樣便能夠魚與熊掌兼得。所謂「即供」，即樓花期已經申請按揭找數；「建期」則是收樓在即才申請按揭支付樓價尾數。星凱發展商提供「即供」按揭計劃——首年免息免供，第二年最優惠利率(P)減3.1%，按揭成數為75%，120天付款方法。採用這個「即供」方式支付可享樓價13%折扣；「建期」只得11%，關鍵日期為2023年3月。【按揭財技輕鬆賺10萬】假設買家A於今年12月簽臨約買一層1,000萬元星凱，明年4月以發展商一按計劃「即供」支付，其時即享13%樓價折扣；由於第1年是免息免供，2023年4月才需要正式供樓，只要發展商準時交樓，便能於第2年馬上把整筆發展商一按轉按至銀行。雖然，第2年便轉按會被罰貸款額1%——以按揭成數75%計，有關罰息代價為樓價0.75%，亦要支付估價費以及轉按牽涉的律師費等雜費。以「即供」賺到2%樓價折扣計，扣除罰息涉及0.75%樓價以及兩項雜費，買家A實際上仍有1.25%「落袋」，以1,000萬元樓價計達12.5萬元，夠買全屋簡單傢俬。【遲交樓為一大風險】不過，這種操作也有弊處。假如發展商遲交樓，未入伙前是不能轉按至銀行，變相買家A在第2年開始需要供發展商一按，以目前P等於5.25%計，利息為2.15%，比起銀行普遍1個月拆息(H)加1.3%貴約1厘。我們可以計一計數。與其兩年內轉走發展商一按要繳付1%罰息，倒不如第2年繼續供發展商一按，過了罰息期後才轉按至銀行，屆時發展商應該已經交樓。最終雖然發展商一按第2年利息貴約1%，但同時免罰息1%，打和收場。這項操作好處是一早以「即供」方式申請按揭，到收樓時不幸失業或轉工亦不必擔心按揭問題。相反，如果採用「建期」支付，待物業即將落成時才申請按揭，屆時不幸失業便出事。總結而言，如果新盤買家要申請銀行高成數按揭，不一定選擇「建期」而放棄「即供」，可以考慮先利用發展商按揭「即供」食盡優惠，物業落成前才轉按至銀行申請高成數按揭。當然，不同新盤發展商按揭計劃以及即供優惠都不同，需按個別情況審視。子非魚星之谷按揭轉介https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211127/bkn-20211127080013174-1127_00842_001.html最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
