香港置業是人生大事，除非有豐厚財力，可以Full Pay不用承造按揭，否則基本按揭知識都是要略有所知比較好。而在向銀行申請按揭前，準業主應基本了解按揭貸款的條款及細則，尤其是按揭成數相關的資訊。不過，按揭知識如此之多，到底有怎麼基本知識要特別留意呢？一般按揭成數首先，要留意的是現時的金管局按揭成數指引。如果申請人是在職人士，在不申請按揭保險的情況下，1,000萬以下物業的按揭最高按揭成數是六成，而貸款上限是500萬，至於1,000萬以上物業，按揭成數最高是五成。不過，由於2019年10月政府提出放寬自住物業按揭成數上限，即俗稱的「林鄭Plan」，在該政策下，不同價格的物業，最高按揭成數都不同。以下表格是一般住宅的按揭成數： 首期計算首期是指按揭成數沒有包含的部份，如果是800萬的住宅物業，借盡最高9成按揭就是720萬，換而言之，首期就是80萬。不過，除了首期之外，買樓初期也有其他開支，例如律師費、按揭保險費、印花稅等。壓力測試壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，對於按揭申請人的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）有一定的限制。按揭申請人要在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率仍不得高於月入60%，就算通過壓力測試。不過，現時都有不少按揭情況是不用通過壓力測試，例如：一， 經按揭保險申請高成數按揭的首置人士二， 申請定息按揭的人士三， 仍在政府擔保期內的居屋按揭首次置業人士的最高按揭成數現時，如果首置人士購入800萬元以下現樓，最高可申請9成按揭，即使按揭息率增加3厘之後，壓測不合格，只要DSR仍是50％，就算符合供款與入息比率的收入規定，也可以敘造9成按揭，但其保費會因此而要繳付額外10%保費。物業類型村屋和唐樓： 如果是其他類型的物業，按揭成數都會有不同的計算方法，例如村屋和唐樓，以下是村屋和唐樓的按揭成數表： 村屋原則上跟私樓一樣，無論村屋或者丁屋，不申請按保下，銀行最高可以批出六成按揭。如果申請按揭保險，最高就可申請八成至八成半按揭，不過要留意不是全部村屋都可以申請按揭保險。要留意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請6成按揭。而且，祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。唐樓樓齡雖然普遍較高，而且容易有僭建改動的問題。不過，唐樓勝在入場費較低，同時可敍做高達八至九成按揭，因此仍然吸引不少買家入市。不過，唐樓質素會影響按揭成數，如果樓齡50年以下，及有保養維修，銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會就會較高。相反，如果唐樓質素欠佳、樓齡大、以及有僭建等，就有機會被扣減按揭成數。村屋和唐樓在按揭上的計算會比較複雜，例如要考慮人齡、樓齡等的問題，詳情可以參考：【村屋按揭】按揭成數、最長還款期、拒批原因、估價、舊屋地村屋【唐樓按揭全攻略】唐樓成數、最長還款期、常見伏位、拒批原因未補地價居屋按揭 如果是一手新居屋及綠表居屋，按揭就最多可借9成半，如果是二手居屋，就要視乎政府擔保期還有多久，因為如果政府擔保期完結後，按揭餘額就要低於樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。綠表白表按揭成數分別現時，綠表及白表的最高按揭成數都有所不同，綠表最高可以有9成半，而白表最高就只有9成按揭。如果政府擔保期已過，按揭成數上限將降至6成。如果是2001－2002年後首次出售的綠表居屋，一般可借足9成半以及還款期25年。相反，如果居屋的首次出售日期為2001年以前，銀行會視乎首次發售日期，考慮按揭年期或成數，而審核標準大多會基於該單位於擔保期完結時，按揭餘額會否低過樓價6成而去決定。至於白表，就只有2002年後首次發售的白表居屋，或2006年後的白表公屋，才能同時享有25年還款期及9成按揭。非固定收入人士固定收入人士申請按揭，相對非固定收入人士會簡單得多，所需要的資料都是三個月的收入證明、銀行月結單及一年稅單。如果是申請高成數按揭，就有機會因應個人情況而需要更多資料。非固定收入人士如果想通過按揭保險申請高成數按揭，最高按揭成數都只有八成，而所需的文件亦會更加多，例如如果是自僱人士，就要提供公司稅單等資料文件。非本地收入非本地收入是可以申請香港按揭的，但要注意按揭成數及供款與入息比率都與本地收入不同。如果在港沒有直糸親屬，最高按揭成數就會較本地收入人士減少10%。如果是供款人的直系親屬身在香港定居，而借款人雖然在海外企業打工，主要收入來自外地，其實也有機會可以以「買樓給家人住」的理由申請高成數按揭。擔保人擔保人是指是當準買家財力不足以應付物業按揭時，就會通過擔保人的入息，協助擔保上會。背後原理是，一旦借款人未能還款，擔保人就會承擔其還款責任。如果成為了擔保人，在申請按揭時，銀行就要扣減1成按揭成數，例如會9成變8成。不過，上述情況都是有破解方法的：按揭甩擔保人程序和注意事項資產按揭如果沒有收入，但又有足夠資產在銀行，想申請按揭都可以考慮資產按揭，不過要留意，資產按揭的按揭成數最多是4成，對於有現契物業的業主而言，如果想做翻按，按揭成數最多都是4成。不過，資產按揭在某些情況，都會比較實用，詳情可以參考：資產按揭（一、二、三）【星之谷專欄－頭條日報】星之谷按揭轉介最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
