本港利率長期向下並於低谷徘徊，香港銀行同業拆息(HIBOR)甚至跌穿0.1%， 創下11年低位，帶動銀行的私人貸款(P loan)利率隨之回落。銀行職員趁低息期積極推銷P loan谷數，筆者近日亦收到類似電話，標榜逾100萬元貸款的月平息僅約0.1%，看似比按揭利率更低，但其實暗藏兩大盲點，借貸前務必要提高警惕。假設以上P loan還款期為一年，借100萬元貸款的總利息為「100萬×0.1%×12= 12,000元」，即年息僅1.2厘，似乎比按揭貸款的利率1.4厘(以H+1.3厘計算)更低，更著數？首先，理論上已不成立，因為按揭是抵押貸款，P loan是無抵押貸款，前者的風險較小，利率理應較低。再者，只要細看以下兩大盲點，即能揭開P loan的高息面貌。 宜清楚實際年利率P loan盲點一：搞清月平息和實際年利率的分別。續用以上案例，借取100萬元P loan一年，總利息為12,000元，如果容許本金於到期日一次過歸返，年利率的確是1.2厘。然而，P loan本金需要每月分期退還，還至最後一期本金將為零，意味借款人手中，可用的貸款本金每月均在減少。在一年還款期內，戶口內的平均貸款額僅為50萬元 [(100萬元+0元)÷2]，以總利息12,000元計算，實際年利率並非1.2厘，而是2.4厘，比按息貴很多。所以，收到銀行推銷P loan的電話時，只要問實際年利率是多少，便見真章。P loan 盲點二：提早清還伴隨大額罰款。向銀行借取P loan時，必須了解提早還款的罰款額。很多人以為罰額僅為手續費及貸款餘額的利息，其實不然。大部分銀行的罰款定為原貸款的特定百分比，例如借100萬元P Ioan一年，供了11個月，若提早一個月還款，罰款將為原貸款額100萬元的一個年息，而非貸款餘額的一個月利息。若提早還款，貸款實際利息或變相高達4厘以上，非常昂贵。罰息期還款或損失輕微按揭貸款方面，如果借款人於罰息期內提早還款，大部分銀行只會罰取貸款餘額的特定百分比，較為公平。若於罰息期第二年內提早還款，更只罰現金回贈，貸款人的損失其實很輕微。既然不能慳息，那麼在甚案情況下，應該提早償還P loan？由於P loan還款年期短，變相每月還款額很高。若申請按揭貸款，有關還款會直接計入申請者的供款佔入息比率(DSR)內。除非入息很高；否則，有P loan在身往往使入息「不夠計」，以致不能借盡按揭成數，故此很多人在申請按揭時，寧捱貴息，亦想提早清還P loan。不過，個別銀行容許客戶申請按揭時，若提早清還在該行借取的P loan，可「case by case」 申請豁免罰款。子非魚星之谷按揭轉介https://www.edigest.hk/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e5%88%a9%e7%8e%87-%e6%8f%90%e6%97%a9%e9%82%84%e6%ac%be-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a-%e6%8b%86%e7%a9%bf-%e4%b8%ad%e4%bc%8f%e4%bd%8d-282395/最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
