申請按揭前，首先要了解每月供款與入息比率(DTI)能否成功通過壓力測試，即俗稱「夠唔夠計」。很多人以為壓力測試只是用 50／60 去計算DTI，其實不一定。非固定的入息如佣金、花紅等應如何計算入息？信用卡數、私人貸款等又如何計入供款中？本文為你一一解答。 政府於2019年提出新政策，大幅放寛按揭成數，每月供款與入息比率亦有所改變，本文亦已整理詳盡指南： 目錄：什麼情況下仍需要壓力測試？新按揭政策的壓力測試如何計算？壓力測試實例解釋壓力測試如何計算入息：佣金及花紅壓力測試如何計算入息：OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期？壓力測試如何計算入息：兼職收入、自僱收入壓力測試如何計算入息：租金收入其他入息的壓測計算方法壓力測試如何計算每月供款：信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓桿產品、保費融資？其他物業的每月供款什麼情況下需要壓力測試？儘管新政策放寬按揭成數後，首置客敍做高成數按揭，可免除壓力測試，但仍要求DTI不超過50％。另外，於以下情況仍需要通過壓力測試：即使首置客經按保敍做按揭，部分銀行仍會要求通過某程度的壓力測試，疫情下銀行要求壓測的機率更高。僅敍做6成按揭（毋須購買按揭保險），銀行普遍會要求壓測。非首置或已有按揭在身人士（住宅、車位、工商鋪、擔保按）需要壓測。若按揭擔保人已有按揭在身，貸款人需要壓測。轉按套現或清數（適用於樓價600萬或以下），需要壓測。轉按甩發展商二按，需要壓測。聯名物業甩名，需要壓測。換樓先賣後買，出售物業未完成成交，新物業需要壓測。另須留意，首置客經按揭保險敍做高成數按揭，如不能通過壓力測試，即使按揭獲批，按揭保險費亦會調高1成。新按揭政策的壓力測試如何計算？若物業為自住，而且申請人沒有其他按揭，每月供款不能超過入息的50％，如選擇H按，每月供款是以封頂位計算。假設以H+1.28厘，Cap為P-2.75厘計算，封頂位是2.5%。壓力測試要求加息3厘後，每月供款不能超過入息的60％，即以2.5%+3% = 5.5%來計算。以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。上面表一已整理數種不同情況。所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考上表。壓力測試實例解釋假設：每月入息＝$40,000樓價＝400萬，做9成按借$360萬物業用作自住，mortgage count為零還款年期30年，利率2.5%計算：以 2.5% 計算，每月還款 ＝ $14,224以 5.5% 計算，每月還款 ＝ $20,440供款與入息比率上限用 50／60 計算$14,224 / $40,000 = 35.5% < 50% （pass）$20,440 / $40,000 = 51.1% < 60% （pass）因此通過壓測！壓力測試如何計算入息：佣金及花紅佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。須留意，8成或以下按揭，佣金及花紅均可計作入息。但如敍做9成按揭，佣金不能計作入息。若僱傭合約或糧單寫明有花紅，9成按揭亦可把花紅計作入息。參考文章：壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼壓力測試如何計算入息：OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期？如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。津貼計算入息與否，須視乎僱傭合約上的條款，如寫明須租樓才有津貼，該津貼收入將不能計入壓測之內。另外，若每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。反之，如每月津貼額不同，將當作佣金以6個月平均數計算，而且只能於8成或以下按揭才計作入息。OT薪金當作佣金計算，取6個月平均數計作入息。因疫情關係，部分銀行收緊佣金計算方法，例如警務人員和醫護的OT薪金，如果相較底薪超出很多，未必能計足入息。如不幸須放無薪假，部分銀行會將其入息當作浮動收入，取6個月平均數計算，不能申請9成按揭。參考我們在《經濟一週》的專欄：個別行業員工要自願放無薪假！被公司扣糧 或影響按揭成數公務員福利好，好多津貼可以計入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章：《東方日報》【星之谷】拆解樓市升溫背後 公務員狂買樓醫管局的房屋津貼，如選擇5％cash allowance而不是HLISS，可計收入。請參考：醫管局房屋津貼，HLISS 好定 5% cash allowance 好 ？公務員的ACTING ALLOWANCE，未必能計收入，尤其是高成數按揭。請參考：公務員ACTING ALLOWANCE 如何能計入息及壓力測試?空姐或機師的長途旅途津貼，如是credit入信用卡當作spending，未必能計算收入，視乎按揭成數。請參考：空姐買樓做按揭，出TRIP的現金津貼 (cash allowance)可不可計入息？無薪假期如何計入DTI中，參考我們在《經濟一週》的文章：個別行業員工要自願放無薪假！被公司扣糧 或影響按揭成數壓力測試如何計算入息：兼職收入、自僱收入兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。若每月兼職收入金額相同，可直接當入息計不用打折。如每月收入不同，則當佣金計6個月平均數。兼職如是自僱，如有專業資格，例如的士證、鋼琴證書等，兼職收入可計作入息。如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。如果申請6成或以下按揭，部分銀行計算兼職收入時會彈性很多。例如有的士牌人士，銀行會有個方程式計算收入。參考：申請按揭，兼職(part-time)收入能不能計入息？【星之谷專欄－都市日報】的士司機、UBER司機如何做按揭【星之谷專欄－都市日報】地盤及裝修工人如何申請按揭？【星之谷專欄－都市日報】自僱人士難申請按揭之謎壓力測試如何計算入息：租金收入租金收入可計作入息，但要打7折，如沒有打厘印，部分銀行更會打6折。若為聯名物業，租金收入只能計一半（除非按揭申請人也是相同二人）。另外，如果沒有租約，亦可用擬租金收入計壓力測試。參考：申請按揭，租金收入計算之注意事項 【含大陸樓、劏房、高成數按揭】善用「擬租金」收入，幫助過壓力測試其他入息的壓測計算方法詳情請參考以下文章：申請按揭，特殊租金收入能不能計入息？（天台太陽能、發射站、外牆廣告牌、樓上鋪、內地物業）壓力測試如何計算每月供款：信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓桿產品、保費融資銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DSR及壓力測試。每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。舉例，若信用卡欠款為20萬，4％便是$8,000。相關款項將被加入至每月供款中，以計算 DSR。假設用上述方法計算，結果是申請人未能通過壓力測試，銀行會查閱申請人過去3個月是否每月準時還清所有卡數，若期內準時還清（不只是還min pay），可選擇不把該$8,000 計入DTI中。此情況下，銀行會要求申請人提供，最近3個月所有信用卡的月結單，如證實每月都準時清數，便可豁免將信用卡欠款計入DTI中。參考：信用卡欠款、分期、信用卡額如何影響按揭壓力測試？申請按揭需不需先找卡數？私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內，但如私人貸款只餘3期便悉數清還，部分銀行可以不計。參考：私人貸款如何影響按揭，6大Q&A循環貸款也需要計入DTI及壓測內，計算方法請參考此文：【按揭解碼】循環貸款如何影響按揭批核？保費融資的每月供款若有註入TU，需要計入壓測。即使沒有註入TU，申請人亦有責任告知銀行。至於槓桿產品對壓測影響，則參考此文：【按揭DTI】銀行的槓桿投資產品, 對按揭壓測的潛在影響?學生貸款 (Grant Loan)不會註入TU內，但貸款人在申請表上仍要如實申報，參考此文：學生貸款(Grant Loan)，會不會影響按揭和壓力測試？如利用孖展買股票，銀行或將把孖展利息計入每月還款中，參考：孖展買股票，申請樓宇按揭有什麼影響？其他物業的每月供款若有其他按揭在身，相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。如果其他按揭是聯名，能不能計一半？答案是可以的，但需要提供另一半的入息證明。若為其他按揭作擔保，擔保的每月供款亦要全數計入壓測內。參考：按揭FAQ: 擔保人延伸閱讀:【星之谷專欄－蘋果日報】按揭過不到壓力測試？4招拆解方法注意：根據金管局指引，不論回贈源於銀行或按揭中介，如按揭現金回贈超過1％，銀行會相應扣減貸款額，客人亦須向銀行申報收取中介獎賞的金額。https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2005/02/20050228-3/星之谷按揭轉介最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
