唐樓樓齡普遍較高，而且僭建改動較為常見，令按揭申請難度較高，但只要了解銀行審批要求，申請仍能暢通無阻！唐樓勝在入場費較低，同時可敍做高達八至九成按揭，吸引不少買家入市。本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。 目錄唐樓按揭成數最高是多少？至抵唐樓按揭利率及現金回贈？唐樓按揭還款期最長多少年？唐樓容易出現估價不足問題？唐樓僭建被釘契，會否影響按揭申請？唐樓僭建被釘契，銀行會否停止審批按揭？唐樓遺失原裝樓契，會否提高按揭申請難度？唐樓按揭常見拒批原因？唐樓按揭成數最高是多少？800萬以下唐樓，如果購買按揭保險可敍做高達九成按揭；800萬-900萬唐樓，可借8至9成，但貸款額上限720萬元；900-1000萬，最高可借8成；超過1,000萬最多只可借五成。由於唐樓一般需要驗樓，按揭審批時間較長，建議預留至少兩個月以上成交期。唐樓質素會影響按揭成數，如果樓齡50年以下及有保養維修等，銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會較高。反之，如果唐樓質素欠佳、樓齡大於50年、有僭建等，則有機會被扣減按揭成數。需特別留意，如果按揭保險公司未能批出高成數按揭，客人最多只可向銀行借6成，變相需要預備更多資金，以支付首期。至抵唐樓按揭利率及現金回贈？綜合市場報價，目前H按利率可低至1.3至1.4%；P按利率則為「P-2.5%」，實際利率2.5%。另外，現金回贈可達1%，如果經按揭中介申請按揭，可獲更高總回贈。唐樓按揭還款期最長多少年？一般唐樓最長還款期為30年，但實際情況要視乎多個因素，包括人齡、樓齡、按揭成數。若申請六成或以下按揭，大部分銀行以「75減樓齡」釐定最高按揭年期，假如唐樓樓齡超過45年，則不能申請最長30年還款期。例如，唐樓樓齡為50年，最長按揭年期為「75-50」年，即25年。當然個別銀行仍可以「80減樓齡」釐定最高按揭年期。如果申請高成數按揭，部分銀行同時以「樓齡」及「人齡」計算最長還款期，以較短者為準。一般銀行以「75減人齡」，但個別銀行可以「80減人齡」計算，但高成數按揭的樓齡必須以75減計算。以一般「75減人齡」及「75減樓齡」計法為例，如人齡為60歲，計出最長還款期為15年(75-60)；如樓齡為45年，計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」，最長還款期將為15年唐樓容易出現估價不足問題？唐樓成交數較為疏落，最新放售價與過往成交價的差距可能較大，因樓價參考資料較少，銀行估價時相對保守，故較容易出現估價不足問題。向銀行查詢唐樓估價時，需準備物業實用面積及樓齡等資料。如須購買按保，在大部分銀行都「估唔足價」的情況下，按揭保險公司或會自行對物業估價，以計算按揭成數。為保險起險，準業主宜向多幾間銀行申請按揭，以及選擇較大型的屋苑式村屋，以增加估價貼近成交價的機會。只要成交價跟估價不是相差太遠，銀行應該能夠批足。如果多間銀行估價均太低，則建議先至銀行申請預批。唐樓僭建被釘契，會否影響按揭申請？申請唐樓按揭時，銀行要求驗樓的機會偏高，故成交前宜先確認，賣家願意讓估價行到場驗樓，查清楚有否僭建、劏房等違規情況或結構性改動。建議將驗樓要求列入臨約內，有備無患。若不涉及結構性改動及不影響主力牆，一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等，不會影響按揭申請。然而，估價行會根據僭建規模，計算「還原費用」，若金額相對樓價百分比低企，普遍不須扣減按揭成數。如果唐樓有劏房的情況，則只有數間銀行可以承造按揭，唯利息通常比一般唐樓按揭更高，同時按揭成數最高為5成。唐樓僭建被釘契，銀行會否停止審批按揭？唐樓如設有僭建物，或會影響按揭批核。一旦屋宇署發現僭建物並發出清拆令，物業會被釘契，同時銀行將停止審批按揭申請。業主須於限期內拆除僭建物，其後向屋宇署申請取消釘契及取得滿意紙，再向銀行申請按揭批核。唐樓遺失原裝樓契，會否提高按揭申請難度？由於唐樓業主多為長者並持有物業多年，樓契可能已經遺失。如果唐樓已經供完，準業主買入前宜問清楚是否有原裝樓契，若只有影印契，或會增加按揭申請的難度。唐樓按揭常見拒批原因？即使準業主通過入息及壓測要求，按揭仍可能出於以下原因被拒批，買入前宜先仔細檢查。1.樓齡過高2.劏房僭建3.違例結構性改動4.更改地契用途星之谷按揭轉介最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
