買一手新樓做按揭，基本上和二手樓無太大分別，但有一些伏位是需要知道，比如選擇即供或建期、發展商二按、以及透過HKMC做高成數按揭按保等都有注意事項。本文會詳細闡釋。 問：一手樓花按揭，選擇即供或建期，在按揭層面上有什麼分別？答：新樓即供或建期，在按揭層面上分別最大主要是在高成數按揭上。如只是借6成或以下，或不需要做高成數，即供或建期的按揭批核沒有太大分別。但如做6成以上，需要經按揭保險，要留意如按揭成數需要用2019年的新成數，只限於建期。例子1：買600萬新樓，做8成按揭，借480萬。這是舊按揭成數可容許，因此即供可以上按保。例子2：買600萬新樓，做9成按揭，借540萬。這是舊成數不能允許，但新成數可以，因此只能選擇建期。如要用新成數做8按，而又想選擇即供取即供優惠，由於不能透過HKMC做按保，便只能借發展商二按或一按。另外也要留意，一手樓花按揭，不能用擬租金當收入。關於新按揭成數請參考HKMC的文件：香港按揭證券有限公司 - 按揭保險計劃 問：申請發展商二按有什麼注意事項？發展商二按和傳統銀行按揭有什麼分別？答：讀者應經常在報紙中會看到按展商二按不批而導致買家撻訂的新聞。發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，因此其實批核較銀行嚴謹。以下是幾個例子：首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓力測試，但如做發展商二按，需要有壓測。要小心，二按公司的壓測方法和銀行可能不同。銀行按揭最長可以做30年，而發展商二按一般最長只可25年，計壓測時要計清楚。發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及如有其他按揭在身，批核往往比銀行謹慎。不少個案是申請人因沒有稅單，發展商二按被拒批。申請發展商二按小貼士：盡早申請按揭。因發展商二按配額有限，越遲申請會越難批。而因發展商二按需要頭按批出後才可申請，因此選擇批核速度快的銀行是王道，建議貨比三家。參考文章：申請發展商二按有伏位，4大注意事項你要知 問：如不幸發展商二按拒批，怎辦？答：有兩個選擇，可以去宏亞試做二按。第二個方法是由即供轉建期，到建期時經按保上高成數（如樓價1000萬或以下）。由即供轉建期需要經律師樓向發展商申請，並且會損失即供優惠。 問：發展商二按往往頭兩年低息，之後高息，能不能在高息前轉按到銀行？有什麼伏位？答：可以的，而且可以用新按揭成數。去年政府放寬按揭成數，1000萬樓可以借8成，這可適用於轉按甩發展商二按，但不能套現。而且如甩發展商二按，按揭成數最高只能8成。800萬或以下樓價都不能做9成。例子：2年前買新樓經發展商二按，樓價800萬，一按加二按合共640萬。假設現在樓價升到1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低樓按利率。雖然1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按最終只可借按揭餘款，即640萬。不過要留意三個伏位：新樓樓花不能轉按，要收樓後才可以轉按。但可以在收樓前3個月開始申請轉按，鎖定估價、按揭利率、和批核。以上例子，如樓價升穿1000萬，便不能做到8成按揭，只可以借5成，因此轉按便不能甩到發展商二按。因此，如知道樓價正升穿1000萬之際， 而又收了樓的話，建議提早轉按。提早轉按可能要罰息，但為了甩到高息發展商二按是值得考慮的。新樓樓花期內，不能甩名或轉名。參考文章：【按揭星探】發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」（子非魚） 問：一手新樓如行建期，申請按揭有什麼伏位？答：如一定要行建期，留意收樓前3個月才可以申請按揭。如果因經濟下行，不幸失業或減薪，到時上會可能會遇到困難。相反如是行即供，如果現在入息穩定，上了會，未來就算失業銀行也不會因此call loan，只要準時供樓便成。另外，如一手樓花期很長，到建期時不幸樓價跌超過2成，銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額，可能會導致「借唔足」。參考以下文章：新樓選即供好定選建期好？從 WETLAND 個案解剖 問：報紙經常報導納米新樓銀行按揭拒批，有什麼方法防伏位？答：個別納米新樓，銀行按揭有時會有配額制，貸款爆了額銀行便不會再接新申請。因此，如是納米新樓，建議先前自行到銀行查詢會不會做，以及有無配額制。並且簽了臨約後盡快申請按揭。參考我們在蘋果日報的訪問：「龍床盤」買家中招 大銀行停樓花按揭 料近百買家受影響 問：如是招標買一手新樓，有什麼注意事項或伏位？答：如是招標買新樓，HKMC在決定是否容許做高成數按揭時，會以招標價去評估按揭成數，評估時不會從招標價扣減合約上的回贈。如招標價高於1000萬，便不能做8成按揭，就算招標價扣減合約上的回贈是低於1000萬。但另一方面，銀行計算貸款額時，會以扣減回贈後的樓價去計按揭成數。參考我們在《有線財經》的訪問：http://cablenews.i-cable.com/ci/videopage/program/122533860/%E6%A8%93%E7%9B%A4%E5%82%B3%E7%9C%9F/%E9%81%95%E8%A6%8F%E8%B3%A3%E6%A8%93%E6%8F%AD%E6%8B%9B%E6%A8%99%E8%B3%A3%E6%A8%93%E9%80%8F%E6%98%8E%E5%BA%A6%E4%BD%8E/ 問：一手新樓的按揭貸款額，是不是要扣減所有發展商優惠和回贈？答：是的。所有優惠包括現金按揭回贈、律師費優惠、甚至管理費優惠，都會扣減在貸款額內。因此如買家領取了這些優惠，需要準備多點首期。例子：新樓合約價1000萬，做8成按揭，發展商額外優惠共值10萬。銀行批出的最終貸款額 = (1000萬 – 10萬)*80% = 792萬。延伸閱讀：2020一手樓花按揭完全手冊 (I-VI) (含最新按揭保險制度資訊)最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
