2019 居屋揀樓已經開始了一段時間，最受歡迎屋苑一如所料是何文田冠德苑，已經揀好樓或即將揀樓的業主都馬上要敍造按揭，未補地價居屋（綠表、白表）的按揭年期和成數頗為複雜，我們做了一個完整居屋按揭 FAQ。 居屋按揭 FAQ(I) 綠表居屋按揭問: 何謂政府擔保期？如何計算？答：政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算。如果是新居屋，擔保期便是30年。如果是二手居屋，假設首次出售日是5年前，那麼政府餘下的擔保期便是 30－5 ＝ 25年。問：居屋按揭需不需要做壓力測試以及提供入息文件？答：如果是政府擔保期內，居屋按揭無需壓力測試和提供入息文件，因為政府是擔保人。如果已過了擔保期，需要壓力測試以及入息證明。不過，即使銀行不需查閱入息文件，但申請者都需要申報入息，證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦？其實居屋是以「家庭」為基礎，可以向銀行申報家庭總收入，而家人也不一定是登記家庭成員。有些銀行較為嚴謹，如果準買家沒有入息，便需要提供「諮詢人」，該諮詢人須提供入息文件。不同銀行有不同批核標準，由於每間銀行按揭利率相若，所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行；另外，如果環聯信貸評級差到達「H級」，有些銀行未必會批准按揭申請，詳情可向按揭代理查詢。請參閱我們在《蘋果日報》的文章：【名家搶先睇】準買家回流「白居二」 4招按揭技巧無痛上車（子非魚）問: 居屋按揭最多可借幾多成和最長年期是幾多？答： 綠表居屋按揭最多可借9成半，最長年期25年。如果是一手新居屋，可以做足9成半和25年。但如果是二手居屋，實質按揭成數和年期因屋宛而異，要視乎政府擔保期剩餘幾多年。銀行的原則是，當擔保期完後，按揭餘額需要低過樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要在居屋按揭成數或年期上有所扣減。銀行有個「對數表」，列明每個擔保年期和按揭成數的組合中，可以做到幾多按揭年期。例：假設政府擔保期已過了23年（即剩餘7年），貸款人便不能借足95％以及25年期，這是因為如果供款年期是25年，7年內貸款人是無法供到樓價4成，不符合居屋按揭原則。跟據對數表，如貸款人想借足95％，便只能借17年。如果貸款人想借足25年，成數便最多只能8成。因此，最高按揭成數和最長還款年期，貸款人要取捨，不能兩者兼得，除非是1999年後的居屋（以首次出售日期計）。問：那年首次出售的居屋可以做足9成半按揭成數以及25年年期？答：如1999後首次出售的居屋，一般可借足95％以及還款期25年。但若首次出售日期於1999前，銀行就需要視乎首次發售日期而去考慮按揭年期/成數，而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時，按揭餘額可否低過樓價6成。問：以上所說的按揭「對數表」如何可索取？答：想知以某一擔保期，最高的按揭成數和最長年期的組合，聯絡我們查詢便成，費用全免。問：如果已過了擔保期，按揭成數和年期如何計算？答：如果擔保期已過，未補地價居屋最多只可借6成，25年，需要壓力測試和入息證明。問：居屋的按揭利率幾多？能不能行 H 按？答：最優惠的利率為 P-2.75% (P=5.25%), 或 p-2.5% (p=5%)，目前同樣是2.5%年利率。居屋按揭不能行H按，這是政府規定的。問：居屋按揭現金回贈有幾多？有沒有高息存款掛勾戶口？答：除了銀行提供的回贈，坊間的按揭中介也有回贈給客人，一般貸款額之 0.1%-0.35%. 客人們可向他們索取「按揭轉介表」，然後交給銀行，便能取得中介的額外回贈。要嚴選較有規模的按揭中介，避免被走數或賴數的風險。請留意，跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.問：居屋按揭需不需要搵擔保人？答：如果是政府擔保期內，政府就是擔保人，無需壓力測試，因此不需要擔保人。但如果擔保期已過，按揭批核方法便和私樓相同，如過不到壓力測試便要擔保人。但留意居屋的擔保人需要也是住在該居屋內。問：如業主年紀已很大，也可以最盡借足95％，年期25年嗎？答：擔保期內因政府是擔保人，因此業主年齡不是問題。而能不能借足95％和25年決定於餘下擔保期有幾多年，然後查對數表。如果擔保期已過，按揭年期便跟據銀行標準，例如如銀行用人齡80－來計算還款期，那麼65歲便最多只可供15年。年過65歲的老人家，申請二手未補地價居屋時，有些大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保老人家神智清醒，會問幾條問題，需要由老人家親自作答，如清晰回答，按揭便可批無誤，亦有些銀行不需要長者或家人陪同。請參閱我們在《蘋果日報》的文章：【名家搶先睇】準買家回流「白居二」 4招按揭技巧無痛上車（子非魚）問：居屋按揭能不能做到一天批核？答：香港零售銀行超過20間，並不是間間都可以做到一天批核按揭，但亦有銀行審批神速。老人家可約好家人一起到銀行，填寫申請表和帶齊所需文件，例如身份證，購買證等，最快可一日批出臨時貸款信。(II) 白表居屋按揭、資助房屋按揭問：白表居屋的按揭成數和年期，和綠表有什麼分別？答：白表居屋（白表或白居二）最多只可借9成，25年（2000年或之後首次出售的居屋），計算方法和綠表一樣。問：資助房屋的按揭成數和年期，和綠表居屋有什麼分別？答：一手資助房屋最多可借9成，最長30年，要壓力測試。至於二手，如未補地價，按揭成數是6成，但有例外。房協樓如果是「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」，HKMC可提供高成數按揭保險，計算方法和私樓一樣。參考我們在《經濟日報》之訪問：【助上車客】按保覆蓋房協未補價單位 料8,000單位鬆綁問：居屋和資助房屋的按揭計劃有什麼分別？答：無論是綠表或白表居屋，都只可行 P按（現時是 p-2.75%=2.5%)。但某些房協的資助房屋是可以行傳統HIBOR plan, 實質利率跟私樓。現金回贈居屋或夾屋和私樓是一樣，目前可做到 2.05%，按揭中介也一般有獎賞。(III) 居屋轉按關於未補地價居屋轉按，可參考此文：【都市日報－星之谷專欄】未補價居屋可加按套現？未補地價綠表或白表居屋也可轉按，賺回贈（IV) 居屋補地價關於字補地價居屋，如何套現補地價，可參考此文：未補地價居屋補價攻略（按揭、估價、申請程序、時限）【一文睇晒】最最最最最後，如果想進一步了解更多按揭資訊，又或者最新既按揭新聞/offer/回贈，歡迎通過以下方式聯絡我地，保證盡快回覆，知無不答！星之谷按揭轉介聯絡星之谷按揭轉介的方法：官網：https://starpagency.com/(關於移民及海外房地產服務，請瀏覽星之谷移民及海外房地產服務專用網站)電話: 28840531Whatsapp: 按此即時聯絡我們Signal: 92605562電郵: enquiry@starpagency.hkFacebook: 按此地址：九龍尖沙咀星光行10樓1029、1030、1031、1032室 (尖沙咀地鐵站 L6 出口) (辦公室)
