分享移民澳洲時手持$200萬資產能在墨爾本及悉尼能夠買到住到怎樣的房屋。標題有點哇眾取寵，刻意的。是想強調筆者【香港人移民澳洲生活會過得較輕鬆】的立場，但所有內容也會用實際數字佐証。文中有些逆耳的說話，刺激到讀者思考就好。如有不同想法，歡迎交流。文中所有樓價皆以 2020年10月的情報為準。.問：為甚麼是「200萬」？答：先旨聲明，這和筆者的資產完全無關。數字是預設一個在香港【已有自住樓】的家庭來澳洲的情況。以香港市區上車盤市價500萬計，移民時賣樓套現取回最少【30%首期＝HK$150萬】；加上按「兩名」成人家庭成員【儲蓄】及【移民時提早領取的強積金】各【25萬】計算，即可得出總額200萬。2018年瑞信《全球財富報告》指香港人均累積財富為「190萬」。「200萬港幣家庭資產」這個數字已考慮到貧富懸殊而作了近50%的折價。十幾年前我們尚有「百萬富翁」的講法，今時今日百萬現金要付居屋的首期還不夠看。對於HK$200 萬這數字，如果覺得「離地」，責任不在我...重點是這文章主要是以【基層以上，富人未滿】的角度出發。.問：移居澳洲前期，要先預計多少開支？答：移民首12個月的開支大約為 —機票（2人）：HK$15,000寄運家當：HK$40,000頭一年租屋費用：HK$12,000 x 12 ＝ HK$144,000住房相關雜費：HK$50,000其他基本開支：HK$12,000 x 12 = HK$144,000以上簡化版項目費用合共HK$393,000。而數字向上取整，預算移民頭一年開支為HK$40萬。不同家庭開支差別很大，這裡僅作參考。豪駛的話別說40萬，要花400萬也不難；節省一點的話，這筆錢其實足夠另外買部二手車了。.問：月租HK$12,000（約A$ 2,240）即每星期約A$500的預算，能住怎樣的單位？答：在墨爾本市中心，你可以租到 2房2廁連停車位、高層靚景「半新樓」。 墨爾本市中心 2房2廁1停車位公寓（29樓） 墨爾本市中心附近的聯排屋 Townhouse（或再遠一點的獨立屋）。上面位處鄰近市中心的Hawthorn區的聯排屋。如果「不幸」你的移居地是「悉尼」，那在市中心你大概就只能租到 1房單位了。 悉尼中區位置甚佳的公寓離開市中心勉強能找到些聯排屋甚至獨立屋，如果不能接受這種素質，罰你回想在香港月租$12,000 能租到甚麼，然後檢討自己的任性。 悉尼市區 Newtown 的聯排屋租盤 以A$500為上限，只搜尋【獨立屋】時顯示的樓盤上面以澳洲樓價最貴的悉尼和墨爾本作例子，在其他城市甚至郊區價錢會更便宜。之前文章有提過新移民租樓會比當地人困難（見〖移民澳洲分享 04｜移民初期面對的困難｜揾工問題｜工資問題｜居住問題｜交通問題｜托兒問題〗）。不過一般情況下每星期A$500的租屋預算也夠長租Airbnb了，還包水電、上網及管理費差餉呢。.問：減去頭12個月開支，剩下的資金如何使用？答：有了一年緩衝期，可以考慮如何使用剩下的【HK$160萬】作長遠計劃。對於很多一輩子被房屋問題折磨的香港人來說，買樓是其中一條出路。按現在的匯率計，HK$160萬港幣約等於【AU$30萬】。 30萬澳幣能做甚麼？出奇地如果你在墨爾本，30萬已經足夠【全資 Full Pay】公寓，市中心的話多是一房不連車位的公寓；離一點也許能找到些2房公寓。 以A$30萬為上限，只搜尋【公寓】時顯示的樓盤想住屋仔？找到穩定工作後可以嘗試把預算提高至【50萬澳元】。雖然只能買到一些校網較次的區域，但想一步到位坐擁私人花園之類的「Dream House」並非不可能。 Point Cook 因為算是半新開發區，社區及物業都夠新浄企理。 如果堅持住在【東區】，不免要付擔較高樓價（上述樓盤是區內入門價）。以30萬首期購買50萬的物業後，每月供款只需A$849，和頭一年月租預算的A$2,240比較，每月能削減接近A$1,340的經常性開支。槓杆控制得好，買樓反而能夠大幅提昇你的儲錢能力*。* 買樓會帶來其他雜費如差餉，但這價格的物業花費不會太多。 本金為A$30萬，購買A$50萬樓盤，而利息為3%的情況。悉尼的話，30萬澳幣顯得蒼白無力，只能全資買到些又遠又小的單位。 以A$30萬為上限，只搜尋【公寓】時顯示的樓盤把預算提高到50萬澳元，目標是2房，勉強也有些「公寓」可供選擇，但和獨立屋或聯排屋尚有一大段距離。 以A$50萬為上限，搜尋【2房公寓】的結果.問：我是否應該多住幾年，對當地有更深認識後買樓？答： 任何人作出任何重大投資決定之前，都應該對投資內容有足夠理解。也有很多人會說，移民到新地方後最好先住滿幾年，多了解一下環境才出手。問題是漫無目的地多住幾年，並不會直接使你變成樓市專家。重點應放在「對投資內容有足夠理解」而非「住滿幾多年」。700萬人生活在香港，不代表 700萬人都是香港樓市專家。沒有花心思去研究的人，在澳洲住上一百年都不會懂樓市。相反如果你能好好研究市場規則及運作，想要在短期間內獲得比【大部份地膽】更加深入的了解並不過份（世上沒甚麼是Google大神＋實地走訪解決不了的問題）。如果你資產夠多，在澳洲買樓只是個「投資決定」；但如果你只有幾百萬資產甚至更少，那你比富人要需要仔細研究市場運作。還是那句，如能適當控制槓杆，買樓反而可以壓縮支出。到有一天環境好了，以節省下來的開支【細樓換大樓】又好、【一開二】又好、甚至【租金抵租金】（以出租單位的收入補貼自己租住其他單位的支出】都是可行選擇。路有很多，視乎你能否發現。.問：我應該先買平價樓，還是直接買「Dream House」？答：這純粹是個人選擇。不過以筆者曾經作為地產從業員的經驗，我見過太多人接受不完美，然後按步就班，花上幾年細樓換大樓甚至一開二、二開四；亦見過太多嫌三嫌四，最後終於虛耗到連上車盤也買不起的人。雖說一步到位並非不可能，但你要不能力超班、要不運氣超群，反正很講緣份。此外澳洲不同州分會有「首置者優惠」。優惠可以是補助，也可以是稅務減免（或兩者皆有）。像是在墨爾本，首置購買55萬澳幣以下的物業可以免印花稅。以50萬澳幣的物業來說，可以節省約A$22,000的印花稅。如果首置就買了超過限額的物業，往後再買時不能後補取得優惠。從在交易成本角度看，也可以先買平價樓「屈就」幾年，之後把平價自住樓出租（或抵押）再購買更理想的住所。.〖手持HK$200萬其實您已經曉飛！〗HK$200萬雖然不夠在墨爾本買入地膽認証的「具投資價值的物業（通常是指校區）」或豪宅。但移民時如果閣下手持HK$200萬現金，你在澳洲的起跑線已比本地人要高太多太多！在澳洲要儲錢及攢錢遠比在香港困難。像是筆者太太在醫院工作的一些本地同事，即使從事較高薪穩定的「醫護專業」，想購買50萬澳幣級的物業都已焦頭爛額。偏偏這些物業還常常被香港人踩得一文不值，這不是傲慢是甚麼？講真大部份人在香港不過窩居在幾百呎的公寓，憑甚麼來到澳洲 非中產富人區不住、非校網區不住、非獨立屋不住、交通不夠好不住，然後四處投訴澳洲的生活也不見得輕鬆？人比人，比死人。【只有東區的樓才可是樓】，就好像【只有香港島的樓才是樓】一樣狹隘可笑。其實大部人的需要的不是更多的錢，而是調整心態。按上文所述，只不過把香港一層「市區上車盤」變賣，很多移民家庭已經能在澳洲地價最貴的兩大城市【一次性永久解決房屋問題】。當你的居所是全資擁有，你在澳洲的生活就變成純粹的「揾餐晏仔」。之後想輕鬆生活或是發奮上游，全是你的自由選擇。講到「飛」，當然大家都想搭「頭等」。但現實是大部份人即使勞碌一世，頂多都只能坐到「商務」或「經濟艙」，更多的人是連「廉航」都負擔不起。在香港只有商務和頭等2種選擇，來到澳洲起碼還有經濟艙（甚至廉航企位）。調整一下心態，想飛就飛。達成「完全財務自由」很難；獲得「心靈自由」很多時只是一念之間。共勉。.〖後話：難聽說話未曾講〗注意慎入。以下個人意見對某些人來說可能很刺耳。很多「資深投資者」聽到筆者以 Full Pay 買樓作例子會失笑；也可以預期一些「資深居澳港人」會跳出來說30萬、50萬澳元的樓盤「都是垃圾」、「沒有投資價值」。之前獲轉載文章時也有見過一些近乎搞笑的留言，以墨爾本中產校區 Doncaster 的樓價來批筆者「肯定是住慣帳幕」才會舉出買 $50萬獨立屋的例子。如果這些樓盤都尤如垃圾，只能說大部份香港人住的地方連垃圾都不如。筆者10年前2、3千萬級的樓盤看得不少（現在都要4、5千萬以上了吧），空間配套哪裡及得上這裡普通一個獨立屋… A$50萬售出的物業；也許是部份網民眼中的「垃圾樓盤」。筆者總算做過幾年地產（有幸業績不過不失）；在香港及日本買入過幾個單位。雖然不是專家，自問對樓市運作有基本知識。我明白買樓投資「做高槓杆」是基本財技；也明白越是「地膽」對澳洲買樓的地段越是挑剔。但問題是在足足經歷十幾年超級通貨澎漲的今天，「只有區區幾百萬正資產」的朋友請別太自滿把自己當成資深投資者。除非閣下已經完全財務自由，否則在全球經濟及就業前景未明下，作為「新移民」在新地方重新出發，適當調低槓杆不是一件壞事。當然不得不承認，由於疫情後各國必然會被迫大量印銀紙，筆者也對後市審謹樂觀，但前提是要有充足的財政底氣。像今年疫情下很多人都得面對失業/ 就業不足問題，基礎的差距輕易就顯露出來了。更多澳洲移民、旅遊及生活資訊，可到筆者網頁及專頁觀看哦～網頁：https://melbournelocaltour.com.au臉書：www.facebook.com/photobysippa.aus
