澳洲聯儲銀行RBA 在九月底剛剛公佈再減息0.25%, 裁減息之後對於澳洲樓市有什麼影響? 澳洲今年已經是第三次減息, 澳洲於2011年的4.75% 減到目前的0.75%, 澳洲儲備銀行RBA 不排除未來再有進一步減息的機會, 到底對自住房和投資房有什麼影響? 在自住房屋方面, 今次主要集中講解悉尼和墨爾本市場, 澳洲人口最多房是最活躍的兩大城市, 自從五月份自由黨成功連任之後, 悉尼墨爾本自住房的樓價以及清盤率就一路向上升, 平均的清盤率更高達80%, 比起2018年左右的清盤率高出30, 而且整體的價格比起2018年有明顯的上升, 我簡單介紹一下清盤率是什麼, 清盤率即所謂的AUCTION CLEARANCE RATE, 澳洲大部分的自住房尤其是有地的 house, townhouse, unit, 都會以拍賣的形式去賣房, 因此清盤率只會包含透過拍賣形式進行的交易, 主要是以自住房為主, 嚴格來說, 清盤率只會反映出自住房的市場情況, 而絕大部份的新樓, 包含樓花以及APARTMENT 會以private sales 的形式進行, 我會先分析一下清盤率上升的原因, 主要原因有幾個, 第一個原因就是市場對於自由黨連任的澳洲政府比較有信心, 尤其是在處理經濟方面比較高的希望, 因此在市場樓價調整了一段時間之後, 市場上累積了一定的購買力, 買家在政局穩定下來以後都紛紛跑出嚟買樓, 另一主要原因是在2019年減了三次利息, 雖然說澳洲四大銀行 沒有把累計0.75%減息全部轉移給客戶, 但仍然減低了不少的供樓壓力, 更重要的是減息為自住買家打了一支強心針, 因此 市場買家對於樓市的信心出現了一百八十度的轉變, 而且由於利息降低銀行可以提供給賣家的借貸額度影相對增加, 間接推高了樓價, 另外由於自由黨連任之後, 為首次置業的買家推出了新的優惠政策, 為年輕買家提供了首期擔保, 雖然說名額每年只有1萬個, 但多多少少對於澳洲樓市帶來了正面影響! 根據澳洲傳媒數據, 近期新增的樓宇借貸中, 大部份是以自住房為主, 其中包括了不少首次置業買家, 這數據亦可以間接反映出目前推高澳洲自用房樓市的主要原因, 都是以澳洲自住房的需求為主, 而導致需求增加的主要原因是因為人口增加了, 因為每年都有10幾萬的新移民到達澳洲, 再加上澳洲的本地人口增加, 就導致澳洲的自住房需求在不停的增加, 數據顯示, 墨爾本每年的人口增長是超過十萬人, 悉尼每年亦有大約8萬的人口增長, 而佔地量比較高的HOUSE 及TOWNHOUSE, 在供應上亦是越來越短缺, 尤其是地點比較好的地區, 有地的house 更是買一間少一間, 澳洲家庭仍然比較喜歡買有地的house及townhouse, 因此導致在供應方面造成求過於供的局面, 尤其是在比較好的地區以及比較優質的房屋, 因供應實在有限, 但大家要注意的是, 澳洲的經濟仍然疲弱, 人工增長以及就業率仍然太理想, 澳洲普遍打工仔包括收入比較高的外國人, 在供樓負擔能力上未來不會有太大的改善或者變動, 我跟來自ANZ 和CBA的資深經理了解過, 目前主要銀行在審批貸款的過程仍然比較嚴格, 銀行會仔細的審查客戶的收入以及所有的支出, 澳洲未來的自住房的需求以及價格, 雖然保持一個比較穩健的增長, 會是一個比較理性又用家為主導的市場, 但是會比較難出現好像以前一樣的高增長, 另一個香港人可能會比較關心的問題 目前港元兌澳元的匯率是在5.3左右 , 因此你現在用港幣購買澳洲的資產是會比較化算, 接著下來我會分析一下APARTMENT 以及樓花的情況, 首先整體格價相比起2018年是有上升, 但由於現時我手上數據有限, 暫時未能告訴大家實際是上升了多少, 可能真的是上升了一點, 但肯定沒有HOUSE 上升得那麼多, 因為HOUSE的數據在網上是公開的, 是真實數據, 另一個比較特別的數據就是, 新批的APARTMENT 數目是少了, 因此在未來新APARTMENT 的供應上會有所減少, 比起2018年同期是減少了21%左右, 由於中美貿易戰的關係, 根據各大地產中介的情報, 來自中國的投資者的數目是減少了90%以上, 主要原因是很多中國買家沒辦法把錢轉出中國, 再加上澳洲本地銀行不再貸款給海外買家, 而且根據ANZ 及CBA資深經理的情報, 主要銀行對於本地投資者在貸款審批上比以前更加嚴格, 以前銀行在做貸款審批時只會審查客人的收入, 但現在銀行會仔細審查客戶的所有支出, 而且對於投資客戶的壓力測試會更加嚴謹, 在收取投資貸款的利息也比自住房的利息更高, 因此就算利息是減了很多, 很多本地投資客亦借不到錢, 又或者是借不足錢, 很多本地的投資客想買, 但也沒辦法買, 因此整體投資房的需求雖然比起2018年有所改善, 但比起自住房的情況是很不一樣, 另一個數據就是租金增長以及空置率, 墨爾本的空置率雖然仍然處於2%左右, 但租金增長仍然疲弱, 未來也不會有太大的起息, 悉尼的租金更加在下跌, 整體租金比起2018年下跌了3.6%, 總結是澳洲減息是有利於自住房的買家, 減息亦會對於澳洲目前疲弱的經濟帶來正面的影響, 投資房未來的前景仍然不能太樂觀, 對於香的買家來說, 目前的匯率的確是比較吸引, 但是你必須考慮目前針對海外買家的辣椒 (即額外稅款) , 目前我看不到澳洲政府有任何跡象會取消這些辣招, 起碼在自由黨的任期內都不會取消這些辣招,
