買房時遇到買樓連租約的房子該怎麼做?顧名思義,就是簽訂了買樓連租約的房子。 在二手房交易中,經常會遇到這樣的房子,房東與租客或者與/包租公司/租賃平臺簽了契约,但在租約還未到期時,又想把房子賣了,這種情況也叫做帶租約售賣。一般來說,買方辦理完過戶後續後,租約會有三種處理管道:1.租約交接給買方,買方作為新房東繼續出租該房屋,不用另尋租客; 如果是租約快到期了,買方不想繼續出租,就可以等租約到期後自主解約。2.若是買方著急自住,而租約還有很長時間才會到期,這時候就要面臨解除租賃合同的情况,一般來說,解除租賃合同都要支付一筆違約金,具體違約金的數額,要根據原契约的規定。 當然,最關鍵的是在於具體由誰來支付這一筆違約金,這個就需要跟房東協商,如果房東著急賣房,或許會承擔全部或一半違約金,但大部分情况下,都是由買方承擔全部違約金。買樓連租約的房子不是你想買就能買值得注意的是,即使買方願意出全部的違約金,也未必就能順利買到房子。 因為可能會出現一種特殊情况:租賃者優先購買。東沒有提前告知租客,或者是租客也想買這個房子,那這個房子就可能會優先賣給租客!那麼,房東在賣房時,為避免出現租客優先購買而引發的一些糾紛,可以先做好三點:1.房東在將房屋出租期間,在承租契约中和租賃者明確表示,假如售賣房屋,租賃者不再要求相同條件下的優先購買權。2.承租契约中沒有明確表示優先購買權問題,房東打算在租期未滿期間售賣房屋時,讓租賃者提供書面的放弃相同條件下優先購買權的申明。3.承租契约中沒有明確表示優先購買權問題,房東打算在租期內售賣房屋時,可在未進行售賣的三個月書面告知租賃者,租賃者超過期限沒有回復的可以看作是其放弃。當然,租客也不能隨便使用優先購買權。 根據法律規定,租客如果要買承租的房子,首先必須要在得到房主通知後15日內通過書面表示購買意向,如果超過這個期限不表態,則不能行使優先購買權。使用了優先購買權,也不代表著之前的買賣雙方契约失效,要通過租客和買方之間的競價,看哪一方開出的條件更好。 如果租客能够與買方的條件相同(包括房價、支付方式、付款期限等條件相同),則買賣雙方事先的合同無效; 如果買家的條件優於租客,則買賣雙方事先的契约有效,房屋歸買方。另外,如果本來就沒有租客,房東為了抬高房價“一房二賣”,編造所謂租客行使優先購買權而與買家解約,一旦被發現,就要按照買賣契约的約定,承擔對買方的違約責任。不過,即使在買房過程中,沒有租客跳出來“搶”房子,在買房時,還是應該注意三個關鍵問題:1、核實租約的真實性這個真的很重要了,租約的真實性决定了你後續是否能順利收到剩餘房租的問題,所以在簽訂購房合同之前,還要再三確認租約契约是否真實有效。除了判斷真實性外,還要看清楚租約到期時間、租金價格、房東承擔什麼責任、是否有押金等各種細節性問題,確保每一項都真實有效且具備法律效應,才能有效避免後續租約的各種問題。2、看租客/平臺是否可靠如果是房東自己跟租客簽約的這種,就要注意租客的貭素和守信問題,如果遇到了租期已到但租客仍堅持不搬走的,這時候就要注意維護自己的權益; 如果是平臺或者包租公司,就要瞭解一下包租公司是否有問題,包租公司是否可靠。3、拆除應該誰負責一般來說,若租約是和平臺或者包租公司簽訂的,都會涉及裝修拆除的問題。 大家都知道,包租公司或平臺都會把清水房源簡單裝修一下,有的還會把客廳或餐廳做個隔間出來再租出去,這樣的裝修水準顯然達不到居家自住的標準,買方自住前需自行拆除。這個拆除費用,要看面積的大小,按照現時成都的價格標準一般在1-3萬元/套不等,包含拆除費用、物業費、建渣清除費用等。 若是社區品質很好,管理很嚴格的,建渣清除費用就較高,總的拆除費用可能會達到3-5萬元/套。所以拆除費用也要和房東提前協商好,究竟是誰來出,確定好後,最好將這一筆費用寫進購房合同或者補充協議中,使其具備法律效應。