區域法院是香港具民事司法管轄權的原訟法院，負責處理強制命令的申請或涉及款項300萬港元以下的民事訴訟。法庭案例的判案書可在「香港司法機構」網站「法律參考資料系統」供市民免費查閱。處理樓宇滲水問題的業主可參考區域法院案件編號 DCCJ 914/2019 判案書 (法庭結果: 申請人勝訴。法庭發出強制維修命令，並具體列明強制維修方法、損害賠償命令及訟費命令)。現節錄判案書部份內容以供參考:- 這是一宗關於住宅樓宇滲水的案件。(第1段)- 原告人是香港荃灣麗城花園一期二座一樓F室（“1F”）的註冊業主、戶主。第一及第二被告人（“被告人”）是樓上物業，即香港荃灣麗城花園一期二座二樓F室（“2F”）的聯權註冊業主、戶主。(第2段)- 原告人在本訴訟中的主要案情是2F的浴室有水滲漏到1F的浴室（“1F浴室”）、客廳（“1F客廳”）、飯廳（“1F飯廳”）和兒童房（“1F兒童房”），並導致上述單位位置出現不同程度的損壞及影響。(第3段)- 根據原告人的陳述，儘管在2F曾經有試過停止滲漏，但自2017年初以來，2F的滲漏問題一直重覆持續地影響1F。(第4段)- 被告人對原告人的主張表示否認。(第6段)- 被告人認為1F相關地方出現滲漏，是因為（1）隔層滲漏，亦即水份從2F上方的單位（“3F”）滲漏到1F；以及（2）環境因素所影響。被告人並聲稱曾於2017年年尾至2018年年頭於2F浴室及廚房進行裝修。(第7段)- 本案最大的爭議點是滲水源頭：（a）到底如原告人所說，水份是從2F浴室滲漏到1F而造成損壞？還是（b）如被告人所說，水份是「隔層漏水」，即由3F直通至1F及「環境影響」？(第8段)- 雙方在滲水問題上都提出了專家證據。原告人的專家是劉珊娜小姐（“劉女士”）(第10段)- 2018年9月12日，香港公正行有限公司（“香港公正行”）就原告人要求而派員前往1F視察及調查關於滲水事宜。(第51段)- 受原告人委托下，原告人專家證人劉女士於2018年9月12日在1F及2F作出多項獨立滲漏檢測，當中包括目測法、蓄水測試、色水測試、紅外線掃描、導電感應、微波濕度掃描、水樣本分析和流量錶測試。(第71段)- 原告人在2022年5月20日獲得法庭許可，原告人可援引劉女士的獨立報告作為原告人的責任問題及損害賠償評估事宜之專家證據。(第72段)- 該份獨立報告的結論指出有證據及跡象顯示1F浴室天花正受滲水影響與2F浴室（i）地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及（ii）地台相關排污喉管出現滲漏有關。(第73段)- 於2020年9月23日及11月5日，劉女士以再度前往1F及2F，與被告人的專家證人鍾先生作聯合專家檢驗。(第74段)- 該次檢驗結果和劉女士在2018年所作的獨立報告結果類同，指出有證據顯示1F浴室天花正受滲水影響與2F浴室（i）地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及（ii）地台相關排污喉管出現滲漏有關。(第75段)- 雖然上述理由足以解決有關滲漏來源的問題，但在任何情況下，本席認為劉女士（包括以下）的分析令人信服：(第79段)- 劉女士先透過目測法，確認2F浴室對外的客廳地台的木板有明顯發黑、隆起及修補痕跡。由於客廳沒有用水設施，因此顯示有水份從浴室內部向外滲出。其後通過導電感應法確認2F浴室對外的客廳牆身靠近地台位置及地台均有明顯滲水，佐證上述情況。(第80段)- 劉女士於2F浴室作螢光色水測試，有用於座廁及其排污喉管的色水滲漏而出。同時以導電感應法佐證，發現1F浴室天花、1F客廳靠近浴室方向的天花、1F客廳靠近浴室及兒童房方向的天花、1F飯廳靠近浴室方向天花的滲漏情況在螢光色水測試後明顯變得嚴重。(第81段)- 微波濕度掃描中亦可見到於混凝土不同深度中量度，其濕度範圍於色水測試後亦有明顯增長，同時也顯示水份從2F浴室地台、2F客廳地及2F飯廳地台向1F滲漏，並向四周擴散。由於2F飯廳及客廳均沒有用水設施，因此顯示有水份從2F浴室內部向外滲出。而且根據導電感應法，可見1F飯廳天花的滲漏範圍與2F浴室位置明顯靠近。(第82段)- 由於2F浴室的兩處位置已被本席裁定為導致1F滲漏的源頭，並對1F造成損害及對原告人造成妨擾，同時被告人未能及時於2F進行有效維修以解決本案持續的滲漏問題，因此被告人違反了上述的大廈公契條款。(第114段)- 根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條，被告人違反了上述的維持物業的職責。(第115段)- 於本案中的所有關鍵時刻至今，被告人仍然未能及時於2F進行有效維修以解決訴訟中持續的滲漏問題，並對1F構成滋擾。(第117段)- 由於被告人未能及時於2F進行有效維修以解決本案持續的滲漏問題，其滲漏亦損毀了1F單位，並對原告人及其家人帶來損失、不便及滋擾。被告人違反了對原告人的謹慎責任，構成疏忽。(第119段)- 故本席現命令被告人須由本命令日起計，於90天內，自費維修上層單位內所有涉及因失修而導致滲水至1F的設施，以及停止任何水由上層單位內的任何部分，滲漏至下層單位。維修的方式包括，但不限於：(1) 將整個浴室拆掉直至可及混凝土層；(2) 重鋪地台及牆身防水層，而防水層需有180 cm高；(3) 防水層上以磚塊封起。(第132段)- 本席裁定原告人勝訴，並作出以下命令：(1) 兩名被告須支付原告人：(a) 特別損失賠償 $28,345.06 + 250 = $28595.06。該項賠償則無利息。(b) 一般損失賠償 $110,000。利息由傳訊令狀日期致裁決日起計，以年息2厘利率計算，再由裁決日起計，以法庭判決利率計算，直至被告人付清款項為止。(2) 被告人須遵守上述第132段之強制令，並於維修後30天內聘請於屋宇處註冊的認可人士出具維修妥善完成之證明書，相關的所有費用由被告人自行承擔。就着上述強制如何執行，雙方有權提出申請。(3) 原告人是為勝訴一方，本席命令兩名被告人須支付原告人本訴訟的所有訟費，包括過往留後處理的費用。(第133段)樓宇滲水首要及最重要工作是必須先查找出樓宇滲水成因及源頭。滲水辨 (食物環境衛生署及屋宇署聯合辦事處) 及公正行是專門查找樓宇滲水成因及源頭的兩大正式機構。香港公正行總工程師及高級工程師均為超過25年資歷的資深香港政府註冊 (持牌) 工程師。香港政府註冊工程師是根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊的香港法定專業資格。總工程師亦為香港政府屋宇署註冊一般建築承建商、註冊專門承建商、註冊小型工程承建商的獲授權簽署人及法庭專家證人，專家資歷及經驗豐富。香港公正行: 樓宇滲水檢驗領導權威#漏水 #滲水 #樓宇漏水 #樓宇滲水 #樓宇滲漏 #驗樓 #驗樓師 #天花剝落 #天花裂紋 #天花滴水 #天花漏水 #天花滲水 #天花滲漏 #外牆漏水 #外牆滲水 #外牆滲漏 #樓上漏水 #樓上滲水 #樓上滲漏 #漏水賠償 #滲水賠償 #滲漏賠償 #賠償評估 #損害評估 #聯合辦事處 #滲水辦 #屋宇署 #香港公正行 #明哥 #賴達明
