外牆部份是指圍封樓宇最外層的外殼牆身結構及設於外牆的相關設施。外牆部份包括外牆結構、伸出物 (例如簷篷)、窗戶、通風口及排氣口、渠管夾口等。外牆結構可包括各種不同設計及飾面的鋼筋混凝土外牆、磚牆及玻璃幕牆。業主想對症下藥徹底解決樓宇滲水問題，首要的工作是必須找出樓宇滲水成因及源頭。樓宇滲水源頭可以包括兩大種類: 公用部份及私用部份。一般情況下物業單位出現滲水問題是由引致滲水成因所屬源頭的業主負責。如引致滲水成因所屬源頭是某「私用部份」，則該私用部份的業主負責。根據一般大廈公契原則，單位的窗戶、通風口、排氣口、渠管夾口等屬於個別業主獨有享用 (Exclusive Use) 的部份一般被界定屬於「私用部份」。如引致滲水成因所屬源頭是「公用部份」，則業主立案法團及物業管理公司負責。根據一般大廈公契原則，外牆結構及伸出物 (例如簷篷) 等屬於大廈業主共同享用 (Common Use) 的部份一般被界定屬於「公用部份」。如想清晰及準確界定「私用部份」及「公用部份」，一般情況下可查核政府土地註冊處的註冊業權圖則及屋苑/大廈公契。由於物業管理公司負責執行公契的一般管理，故亦可向物業管理公司查詢。政府滲水辨 (食物環境衛生署及屋宇署聯合辦事處) 及香港公正行是專門查找樓宇滲水成因及源頭的兩大正式機構。業主需要特別留意是政府滲水辨主要處理因室內污水滲漏而引致的公眾妨擾事故，不包括物業單位的室外部份、大廈所有公用部份及因雨水滲漏而引致的樓宇滲水問題。業主如發現外牆出現滲水問題，業主可考慮委託獨立第三方的香港公正行進行民事滲水調查。外牆滲水調查可根據個案的實際情況而選擇合適的檢測方法，其中包括歷程分析法、圖則分析法、雨量分析法、目視勘察法、徵狀分析法、噴水測試法、 電感應檢測法、水樣本分析法、紅外線掃描法、微波掃描法等。由於外牆部份一般涉及公用部份及大廈公契，因此大部份外牆滲水問題或爭議個案都是業主通過民事滲水調查，並以民事方式處理，其中包括協商、談判、調解、仲裁、法庭訴訟。香港公正行: 樓宇滲水檢驗領導權威#驗樓 #驗樓師 #驗樓專家 #驗樓標準 #驗樓教學 #驗樓課程 #漏水 #滲水 #樓宇漏水 #樓宇滲水 #天花漏水 #天花滲水 #外牆漏水 #外牆滲水 #天台漏水 #天台滲水 #食物環境衛生署 #屋宇署 #食環署 #滲水辦 #聯合辦事處 #公正行 #香港公正行 #明哥 #賴達明 #樓宇檢驗 #樓宇檢驗中心
