根據香港法例第344章《建築物管理條例》第2條的釋義，公用部分 (common parts)指 ——(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。附表1指明的部分包括:1.外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。2.圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。3.屋頂、烟囱、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。 4.護牆、圍欄及邊界牆。5. 2個或多於2個單位共用的通風口。 6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。 7.地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8.通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。9.升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。10.照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。11.設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及遊樂場，以及任何其他康樂活動場地。 13.游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。 14.會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。 15.組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆，包括海堤(如有的話)，而該土地與建築物乃屬同一共同擁有權者。「建築物的全部」說明《建築物管理條例》對公用部分的函蓋是全面及嚴格的。「但不包括」則說明以「排除方法」以清晰界定是否屬於公用部分，其中包括兩個重要元素。第一是土地註冊處註冊的文書所指明或指定。簡單來說，即是土地註冊處註冊某業主所屬的物業單位 (建築物) 或者土地 (地界) 的業權文書與及大廈公契。如果該部分沒有在註冊的文書所指明或指定，該部分便屬於公用部分。土地註冊處的文書可透過查冊便可清楚地釐清。第二是專供某一業主使用、佔用或享用的部分。「專供某一業主」，即指該部分是完全只局限於為指定某一業主所獨有提供的。「使用、佔用或享用」，即法例是針對該部分對某一業主提供的「實際功能」。如果該部分的「實際功能」並不是專供某一業主使用、佔用或享用，該部分便屬於公用部分。由於某部分的「實際功能」可能存在關連性及多樣性，因此必須仔細地了解及分析某部分是否及如何只對某一業主獨有提供「實際功能」。因此，完整及嚴格的功能分析是重要的考慮因素。舉例如大廈天台防水層的實際功能除了防止某一頂層單位天雨時出現滲水之外，亦同時保護屬於公用部分的大廈結構及其他單位免受滲水所影響。香港終審法院有法庭案例顯示大廈天台防水層是屬於公用部分。#漏水 #滲水 #樓宇漏水 #樓宇滲水 #樓宇滲漏 #驗樓 #驗樓師 #天花剝落 #天花裂紋 #天花滴水 #天花漏水 #天花滲水 #天花滲漏 #外牆漏水 #外牆滲水 #外牆滲漏 #樓上漏水 #樓上滲水 #樓上滲漏 #漏水賠償 #滲水賠償 #滲漏賠償 #賠償評估 #損害評估 #聯合辦事處 #滲水辦 #屋宇署 #香港公正行 #明哥 #賴達明
